Riduzione della base imponibile imu al 50%  per gli immobili inagibili/inabitabili?

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Il quadro normativo di riferimento può essere così riassunto:

– l’ articolo 8, comma 1, D.Lgs. n. 504/1992 prevede che “1. L’imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario,  che  allega idonea documentazione alla   dichiarazione.   In   alternativa  il contribuente ha facoltà di presentare dichiarazione sostitutiva ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. L’aliquota può essere stabilita dai comuni nella misura del 4 per mille, per un periodo comunque non superiore a tre anni, relativamente ai fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e l’alienazione di immobili.”;

– L’articolo 13, comma 3, lettera b), del D.L. n. 201/2011 prevede che “3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.”;

La norma in vigore dal 2020 in avanti per riduzione imu immobile inagibile inabitabile

Successivamente l’articolo 1, comma 747, lettera b), della Legge n. 160/2019  con decorrenza dal 1 gennaio 2020 prevede che LA BASE IMPONIBILE è RIDOTTA AL 50% “per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Ai fini dell’applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione;”.

La soluzione al quesito su riduzione imu immobile inagibile inabitabile ante 2020

Solo con la Legge n. 160/2019 il legislatore specifica che anche nel caso di autodichiarazione del contribuente, quest’ultima “deve attestare la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato“.

Per gli anni precedenti al 2020, sembrerebbe quindi che è possibile riconoscere la riduzione al 50% semplicemente in presenza di una autodichiarazione del contribuente, cui non è allegata alcuna perizia di un tecnico.

Tuttavia nelle Istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU, vigenti dall’anno di imposta 2012, al punto 1.3 è riportato quanto testualmente segue:

1.3 IN QUALI CASI SI DEVE PRESENTARE LA DICHIARAZIONE IMU

Sulla base delle norme appena illustrate, si può affermare che la dichiarazione IMU deve essere presentata quando:

• GLI IMMOBILI GODONO DI RIDUZIONI DELL’IMPOSTA.

Le fattispecie sono le seguenti:

– i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

Il comma 3, dell’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011, stabilisce che per tali fabbricati la base imponibile è ridotta del 50%. Si richiama l’attenzione sulla circostanza che per l’applicabilità della citata riduzione è necessario che sussistano congiuntamente l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile. Si precisa che l’inagibilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o in un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione.

L’agevolazione si applica limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni richieste dalla norma. L’inagibilità o l’inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale dichiara di essere in possesso di una perizia accertante l’inagibilità o l’inabitabilità, redatta da un tecnico abilitato.

Occorre richiamare l’attenzione sul fatto che i comuni, nell’esercizio della propria potestà regolamentare, possono, comunque, stabilire ulteriori modalità di attestazione di tale condizione.

Si deve precisare che nella fattispecie in questione le riduzioni vanno dichiarate solo nel caso in cui si perde il relativo diritto, poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione in questione. Per l’illustrazione delle agevolazioni si veda l’appendice alla voce “Agevolazioni ed esenzioni” a pag. 15“.

Pertanto, per la riduzione al 50% della base imponibile imu per gli anni di imposta precedenti il 2020, occorre tenere in considerazione quanto riportato nelle istruzioni alla dichiarazione imu dove viene esplicitato che anche nel caso di autodichiarazione deve esserci la perizia di un tecnico, anche se tale perizia non era richiamata né nel d.lgs. n. 504/1992 né nel d.l. n. 201/2011.

Soluzione a cura della Dott.ssa Marika Raimondi

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