Vi sono notevoli margini per migliorare la progettazione e il funzionamento delle imposte ricorrenti sui beni immobili

Le imposte ricorrenti sui beni immobili sono riscosse in tutti i paesi dell’OCSE. Tutti i paesi dell’OCSE, sebbene non tutti i governi subcentrali, impongono imposte ricorrenti sui beni immobili. Le imposte ricorrenti sui beni immobili sono in genere pagate dai proprietari di immobili, ma ci sono alcune eccezioni (ad esempio la Council Tax nel Regno Unito e la Taxe d’habitation in Francia) in cui l’imposta è riscossa sull’occupante (indipendentemente dal fatto che possieda o affittare l’immobile). 3La maggior parte dei paesi dell’OCSE applica imposte ricorrenti sui beni immobili sul valore sia dei terreni che dei fabbricati. Le tasse fondiarie pure si trovano solo in tre paesi dell’OCSE (Nuovo Galles del Sud in Australia, Danimarca ed Estonia), mentre la Finlandia e alcuni comuni delle Hawaii e della Pennsylvania, negli Stati Uniti, applicano aliquote fiscali più elevate sui terreni rispetto agli edifici (ad es. ). La maggior parte dei paesi OCSE applica sistemi di imposta sulla proprietà basati sul valore, ma quattro paesi (Repubblica ceca, Israele, Polonia e Repubblica slovacca) utilizzano sistemi basati sull’area, in cui l’imposta sulla proprietà si basa sulla dimensione della proprietà (sebbene gli adeguamenti possano essere realizzati in base all’ubicazione o ad altre caratteristiche dell’abitazione). Le imposte ricorrenti sui beni immobili sono più comunemente riscosse ad aliquote forfettarie, ma una minoranza di paesi le applica ad aliquote progressive (Australia, Cile, Colombia,

Le imposte ricorrenti sui beni immobili sono considerate una delle forme di tassazione economicamente più efficienti. Sebbene la natura dell’imposta sulla proprietà sia stata a lungo dibattuta nella letteratura teorica (cfr. Box 3.1 ), ricerche approfondite ne hanno evidenziato le proprietà di efficienza (Grover et al. (2017[13]) ; Brys et al. (2016[14]) , Slack e Bird (2014[15]) , Norregaard (2013[16]) , Johansson e altri (2008[17]) , Diamond e Mirrlees (1971[18]) , (Ramsey, 1927[19])). Le imposte ricorrenti sui beni immobili delle famiglie sono una fonte di gettito fiscale relativamente efficiente perché la base imponibile – tipicamente terreni e miglioramenti – è altamente immobile, il che limita la portata delle risposte comportamentali all’imposta. Questo è particolarmente vero per la terra, che è in offerta fissa. In effetti, in teoria una tassa fondiaria pura sarebbe più efficiente in quanto non scoraggerebbe gli investimenti in miglioramenti di capitale, ma la maggior parte dei paesi tassa sia la terra che i miglioramenti a causa delle difficoltà pratiche di misurare il valore di ciascuno separatamente. Inoltre, un’imposta ricorrente sulla proprietà residenziale può agire in una certa misura come una “imposta sui benefici”, in quanto può essere vista come un pagamento (parziale) per i beni pubblici locali (cfr. riquadro 3.1), e quindi essere meno distorsivi di un’imposta pura. Anche le imposte ricorrenti sui beni immobili sono generalmente capitalizzate nel tempo nei prezzi delle case, il che suggerisce che queste tasse possono aiutare a rallentare l’aumento dei prezzi delle case e stabilizzare le fluttuazioni del mercato immobiliare (Oliviero et al., (2019[20]) , Blöchliger et al. , (2015[21]) ) e sono meno distorsivi rispetto ad altre tasse che non sono capitalizzate nei prezzi (Slack e Bird, 2015[22]) . Infine, le imposte ricorrenti sono difficili da eludere a causa della natura altamente visibile dei beni immobili e possono anche contribuire a un uso più efficiente del suolo. Empiricamente, le imposte ricorrenti sui beni immobili sono risultate tra le tasse meno dannose per la crescita economica di lungo periodo (Johansson, 2016[23]; Cournède, Fournier e Hoeller, 2018[24] ; Johansson et al., 2008[17]) .

Anche le imposte ricorrenti sui beni immobili sono da tempo identificate come una buona fonte di entrate per gli enti locali. Le imposte ricorrenti sui beni immobili si prestano alla tassazione del governo locale per diversi motivi. In primo luogo, l’imposta è a carico principalmente dei residenti locali con ricadute limitate (Norregaard, 2013[16]) . In secondo luogo, come accennato in precedenza, esiste un legame significativo tra l’imposta ei servizi ricevuti, ei servizi pubblici locali e gli investimenti si riflettono in una certa misura nella base imponibile degli immobili. In terzo luogo, l’imposta sulla proprietà tende a essere una fonte di entrate relativamente stabile e prevedibile (Blöchliger et al., 2015[21] ; Norregaard, 2013[16]). Infine, anche le imposte ricorrenti sui beni immobili possono aumentare la responsabilità del governo locale. I governi subcentrali e locali hanno in genere un grado di autonomia maggiore sulla progettazione e l’attuazione di imposte ricorrenti sui beni immobili rispetto ad altre tasse (cfr. Sezione  3.2 ), il che, insieme all’elevata rilevanza dell’imposta sulla proprietà, rende più probabili i contribuenti e in grado di ritenere responsabili i loro governi locali.

Da una prospettiva distributiva, diversi studi rilevano che le imposte ricorrenti sui beni immobili sono regressive rispetto al reddito, ma questi studi hanno dei limiti. Diversi studi rilevano che le imposte sugli immobili ricorrenti sono regressive rispetto al reddito perché le passività fiscali rappresentano una quota maggiore del reddito per le famiglie a basso reddito (Andriopoulou et al. (2020[25]) , Kim e Lambert (2008[26]) , Palameta e Macredie (2005[27]) , Chawla e Wannell (2003[28])). Tuttavia, ci sono limitazioni a questi studi che suggeriscono che le tasse sulla proprietà ricorrenti potrebbero non essere così regressive come si pensa generalmente e potrebbero persino avere alcune caratteristiche progressive. Gli studi in genere notano che il rapporto tasse/reddito diminuisce lungo la distribuzione del reddito; tuttavia, l’effetto regressivo è più elevato per le famiglie a reddito più basso ed è molto meno pronunciato (sebbene ancora presente) quando si confrontano le famiglie a reddito medio-basso con quelle a reddito più alto (Andriopoulou et al. (2020[25]) , Palameta e Macredie (2005[27]) ). Ciò suggerisce che un’attenta progettazione fiscale e la concessione di sgravi fiscali per le famiglie a reddito più basso possono alleviare questo effetto regressivo, una scoperta supportata da alcuni studi (Joumard, Pisu e Bloch (2012[29]), O’Connor et al. (2015[30]) ). Inoltre, alcuni studi rilevano che le passività assolute aumentano con il reddito perché le famiglie a reddito più elevato possiedono proprietà di maggior valore (Andriopoulou et al. (2020[25])). Più in generale, gli impatti distributivi delle imposte sulla proprietà ricorrenti differiranno da paese a paese a seconda della distribuzione del patrimonio immobiliare. Laddove gli immobili sono altamente concentrati nella parte superiore, si prevede che uno spostamento del mix fiscale verso la tassazione degli immobili avrà effetti più progressivi rispetto a quando i beni abitativi sono distribuiti in modo più equamente lungo la distribuzione del reddito. La maggior parte degli studi esamina anche solo le abitazioni occupate dai proprietari e ignora l’impatto della tassazione degli immobili secondari, che è probabile che sia progressivo poiché le famiglie a reddito più alto detengono una quantità significativamente maggiore di immobili secondari rispetto alle famiglie a reddito più basso (cfr. capitolo 2).

È probabile che le tasse sulla proprietà siano progressive rispetto alla ricchezza, ma la ricerca empirica è scarsa a causa dei limiti dei dati. Mentre ci sono un certo numero di studi che misurano i rapporti tasse-reddito attraverso la distribuzione del reddito, ci sono meno studi che misurano le passività fiscali sulla proprietà lungo la distribuzione della ricchezza o come quota di ricchezza. Uno studio rileva che in Canada, il rapporto tra le passività dell’imposta sulla proprietà ricorrente e il valore delle case è per lo più piatto nella distribuzione del reddito (Chawla e Wannell, 2003[28]). Sebbene i dati sulla qualità della ricchezza immobiliare e delle corrispondenti passività fiscali siano scarsi, i modelli di proprietà di case lungo la distribuzione della ricchezza suggeriscono che le imposte ricorrenti sui beni immobili dovrebbero essere progressive rispetto alla ricchezza, con i rapporti tra tasse e ricchezza in aumento per le famiglie a più alto reddito. Poiché le famiglie al vertice della distribuzione della ricchezza possiedono proprietà di valore più elevato e detengono la maggior parte del patrimonio immobiliare, è probabile che le passività fiscali siano più elevate come quota di ricchezza per le famiglie più ricche. Le famiglie a basso reddito tendono a non possedere proprietà, quindi è probabile che le tasse sulla proprietà siano basse nella parte inferiore della distribuzione della ricchezza. Tuttavia, il rapporto tasse/patrimonio può essere più elevato per le famiglie nella parte medio-alta della distribuzione della ricchezza, che detengono la maggior parte della loro ricchezza nella loro residenza principale, che per le famiglie più abbienti che detengono anche altri beni (es. beni finanziari e aziendali) che non sono soggetti a imposte ricorrenti sui beni immobili. Poiché la ricchezza immobiliare occupata dai proprietari è meno concentrata rispetto agli immobili secondari e alla ricchezza finanziaria nella distribuzione della ricchezza, la tassazione degli alloggi occupati dai proprietari può essere meno progressiva rispetto alla tassazione di altre classi di attività.

Gli effetti distributivi delle imposte sugli immobili ricorrenti dipenderanno anche da fattori dinamici tra cui la capitalizzazione fiscale e l’incidenza economica finale dell’imposta.Il grado di capitalizzazione fiscale, ovvero la misura in cui le passività fiscali future riducono il prezzo dei beni abitativi, influirà sulle conseguenze distributive delle imposte ricorrenti sugli immobili determinando chi sostiene l’incidenza economica finale dell’imposta. Ad esempio, laddove si verifica la piena capitalizzazione (cioè quando, dopo aver controllato tutte le caratteristiche abitative, le differenze nei prezzi delle abitazioni sono esattamente uguali al valore attuale delle variazioni delle passività fiscali attese), gli attuali proprietari sopportano l’incidenza economica finale di una modifica fiscale, mentre una parziale modifica la capitalizzazione suggerisce che gli attuali proprietari sono in grado di spostare in parte l’incidenza sui nuovi acquirenti. Studi empirici trovano prove evidenti per la capitalizzazione delle tasse immobiliari ricorrenti nei prezzi delle case, con alcuni studi che trovano la piena capitalizzazione(Borge e Rattsø, 2013[31] ; Gallagher, Kurban e Persky, 2013[32] ; Palmon e Smith, 1998[33] ; Oates, 1969[34])). L’effetto distributivo dipenderà quindi dal profilo degli incumbent e dei potenziali proprietari; se queste ultime sono famiglie più giovani e meno abbienti, un forte grado di capitalizzazione fiscale può suggerire effetti più progressivi. Nel caso degli alloggi in locazione, gli effetti distributivi delle imposte ricorrenti sui beni immobili dipenderanno anche dal fatto che l’incidenza economica finale dell’imposta sia a carico del proprietario o dell’affittuario. Ad esempio, un’imposta sulla proprietà può essere più progressiva se i proprietari non sono in grado di trasferire l’intero onere fiscale sugli affittuari sotto forma di affitti più elevati. Al contrario, laddove i proprietari di immobili possono trasferire completamente l’imposta sulla proprietà agli affittuari, ciò avrà gli stessi impatti distributivi di una tassa riscossa sugli occupanti di una proprietà (ad esempio la tassa comunale nel Regno Unito o la Taxe d’habitationin Francia). Il grado di capitalizzazione fiscale e l’incidenza economica finale dell’imposta dipenderanno in ultima analisi dall’elasticità della domanda e dell’offerta, nonché da altri fattori, comprese le normative (ad es. controlli sugli affitti) (Hilber (2017[35]) ).

Le tasse sulla proprietà ricorrenti sollevano anche problemi di liquidità per le famiglie povere di reddito ma ricche di beni. L’evidenza mostra che le famiglie a basso reddito detengono ricchezza abitativa (Capitolo 2), che è un’attività illiquida che, nel caso di alloggi occupati dai proprietari, non genera reddito. L’aumento delle imposte ricorrenti sui beni immobili può quindi portare a problemi di liquidità se i contribuenti non hanno il reddito necessario per pagare l’imposta. Questo problema sarà particolarmente difficile nei periodi durante i quali i prezzi delle case aumenteranno in modo significativo, poiché i proprietari di abitazione potrebbero vedere aumentare il valore della loro proprietà senza necessariamente vedere un corrispondente aumento del loro reddito (Commissione europea, 2012[36]).Questa questione è stata sollevata anche per quanto riguarda i pensionati che hanno un elevato patrimonio abitativo occupato dai proprietari rispetto ai loro redditi (Capitolo 2). Tuttavia, alcune prove provenienti dal Canada mostrano che i proprietari di case in pensione a basso reddito non devono far fronte a passività fiscali sulla proprietà più elevate rispetto ad altri proprietari di case a basso reddito (Palameta e Macredie, 2005[27]) , il che può in parte riflettere la progettazione fiscale che porta a basse tasse sulla proprietà effettive, derivanti, ad esempio, da sgravi fiscali sulla proprietà per gli anziani o dal fatto che sono spesso riscossi su valori immobiliari obsoleti. Dato che queste caratteristiche della progettazione fiscale e degli sgravi fiscali sono comuni nei paesi dell’OCSE, questi risultati potrebbero essere applicati in altri paesi, anche se sarebbero necessarie ulteriori ricerche.

Anche l’efficienza, l’equità e il potenziale di aumento delle entrate delle imposte ricorrenti sui beni immobili dipendono in modo critico dal modo in cui sono progettate.Come discusso in dettaglio di seguito, l’efficienza, l’equità e il potenziale di aumento delle entrate delle imposte sulla proprietà ricorrenti dipendono in ultima analisi dalla loro progettazione, inclusa l’ampiezza della base imponibile, le aliquote fiscali applicabili, la disponibilità di sgravi fiscali per le famiglie a basso reddito e forse più fondamentalmente sul fatto che l’imposta venga riscossa sui valori immobiliari regolarmente aggiornati. La valutazione seguente suggerisce che c’è spazio significativo per migliorare la progettazione delle imposte ricorrenti sui beni immobili nell’OCSE e che i paesi potrebbero prendere in considerazione una serie di riforme per aumentare la loro efficienza, equità e entrate. Ci sono anche varie strategie che i governi potrebbero adottare per migliorare l’accettabilità pubblica delle riforme fiscali sulla proprietà.

I sistemi di imposta sulla proprietà basati sul valore, in particolare quelli che si basano sui valori di mercato piuttosto che sui valori locativi annuali, sono più efficienti ed equi di quelli basati sull’area. I sistemi basati sul valore che si basano sui valori di mercato sono preferibili ai sistemi basati sull’area che si basano sulle dimensioni della proprietà, che è probabile che rappresenti una scarsa approssimazione della ricchezza abitativa dei contribuenti e della capacità di pagare poiché ignora altre caratteristiche fisiche del proprietà e la sua ubicazione, 4che sono determinanti chiave del suo valore. In pratica, le tasse sulla proprietà per area sono rare nell’OCSE (Repubblica Ceca, Israele, Polonia e Repubblica Slovacca) e in genere non sono puramente basate sulla superficie poiché spesso includono adeguamenti che tengono conto di altre caratteristiche della proprietà, compresa la sua posizione. Le tasse sulla proprietà basate sul valore, d’altra parte, includono sia le tasse basate sui valori di capitale (cioè i prezzi di mercato della proprietà) sia le tasse basate sui valori locativi annuali (cioè i prezzi ai quali la proprietà può essere affittata). Sebbene i due valori possano essere matematicamente equivalenti in determinate condizioni, la maggior parte dei paesi si basa sui valori di capitale poiché questo metodo consente di acquisire il massimo e il miglior uso di una proprietà (piuttosto che l’uso corrente come nel caso degli affitti) (Slack e Bird, 2014[ 15])e può evitare problemi di valutazione laddove sono in atto controlli sugli affitti (Kelly, White e Anand, 2020[42]) .

L’aggiornamento regolare dei valori immobiliari è anche fondamentale per l’efficienza, l’equità e il potenziale di reddito delle imposte ricorrenti sui beni immobili.L’imposizione dell’imposta sui valori degli immobili obsoleti crea distorsioni tra le abitazioni più vecchie che non sono state rivalutate da tempo e le abitazioni più recenti che sono state valutate di recente, nonché tra le proprietà che sono state valutate contemporaneamente ma hanno registrato vari gradi di crescita dei prezzi. I bassi oneri fiscali derivanti da valori obsoleti riducono anche gli incentivi a utilizzare in modo efficiente l’attuale patrimonio immobiliare, dando ai proprietari di abitazione un incentivo a rimanere in case sottovalutate. Ad esempio, nelle grandi città in cui i prezzi delle case sono aumentati in modo significativo ma non gli oneri fiscali sulla proprietà (basati su valori immobiliari obsoleti), le famiglie più anziane non sono incentivate a ridimensionare le case più piccole e di minor valore e a liberare spazio abitativo per le famiglie più giovani. Inoltre,(Mirrlees et al., 2011[43]) . L’evidenza empirica rileva che valutazioni di proprietà obsolete tendono a rendere regressive le tasse sugli immobili ricorrenti (Hodge et al., 2017[44] ; McMillen e Singh, 2020[45]) . L’imposizione di imposte sulla proprietà ricorrenti su immobili i cui valori non sono aggiornati regolarmente significa anche che gli aumenti di valore degli immobili possono in alcuni casi essere completamente non tassati, ad esempio se le plusvalenze sugli alloggi sono esenti. Infine, i valori immobiliari obsoleti minano il potenziale di reddito delle tasse sulla proprietà (vedi Sezione 3.2.2 ) e la loro capacità di limitare la volatilità e la crescita dei prezzi delle case, e le rivalutazioni poco frequenti aumentano i rischi di picchi improvvisi delle passività fiscali quando gli immobili vengono infine rivalutati (Slack e Uccello (2014[15])). In alcuni casi, questi potenziali picchi possono aumentare le pressioni affrontate dai governi per rinviare temporaneamente o abbandonare definitivamente ulteriori rivalutazioni. Pertanto, garantire che le imposte sugli immobili ricorrenti siano riscosse su valori regolarmente aggiornati è un prerequisito per garantirne l’efficienza, l’equità e il potenziale di aumento delle entrate.

Sebbene le esperienze all’interno dell’OCSE varino, molti paesi non hanno disposizioni per rivalutazioni regolari o hanno posticipato le rivalutazioni. Diversi paesi rivalutano regolarmente terreni e proprietà, tra cui il New South Wales in Australia (annuale; i valori imponibili sono la media dei tre anni precedenti), la Lituania (annualmente; i valori imponibili sono validi per cinque anni 5 ), la Nuova Zelanda (ogni tre anni) , e Norvegia (annuale per i comuni che utilizzano valori stimati ai fini dell’imposta sul patrimonio netto; altrimenti ogni dieci anni). D’altra parte, un certo numero di paesi fa affidamento su valori immobiliari notevolmente obsoleti. Ad esempio, i valori immobiliari utilizzati ai fini fiscali risalgono al 1973 in Austria, al 1975 in Belgio, al 1970 in Francia, al 1964 nell’ex Germania occidentale e al 1935 nell’ex Germania orientale, 61941 in Lussemburgo e 1991 nel Regno Unito. Diversi paesi indicizzano i valori con l’inflazione o utilizzano un fattore correttivo (Slack e Bird (2014[15]) ). Sebbene l’indicizzazione sia semplice e possa aiutare a garantire la crescita dei ricavi, a lungo termine porta a disuguaglianze in quanto non cattura la variazione della crescita dei prezzi in diverse aree o proprietà. Pertanto, le rivalutazioni periodiche sono l’unico metodo per garantire che le tasse sulla proprietà continuino ad aumentare le entrate in modo efficiente ed equo.

Esistono diversi approcci alla rivalutazione degli immobili, ma la digitalizzazione sta riducendo i costi delle valutazioni periodiche. L’approccio di valutazione più comune è il metodo di confronto delle vendite (o degli affitti), che utilizza le vendite recenti e i dati specifici dell’immobile per confrontare l’immobile oggetto di valutazione con immobili simili (OCSE, 2021[5]) . La valutazione regolare dei valori degli immobili secondo questo metodo è amministrativamente onerosa. La digitalizzazione e l’uso di valutazioni di massa assistite da computer (CAMA), che stimano i valori di un gruppo di proprietà utilizzando modelli matematici, possono ridurre i costi associati alle frequenti rivalutazioni immobiliari, sebbene richiedano dati di alta qualità e capacità tecniche significative, e possono essere intrapresi meglio dai livelli di governo più alti(OCSE, 2021[5]) . 7 I dati provenienti da piattaforme digitali che pubblicizzano proprietà in vendita (ad es. Zillow, Seloger) possono anche migliorare la capacità dei governi di effettuare con precisione valutazioni regolari delle proprietà. Oltre ad essere tecnicamente impegnative, le rivalutazioni immobiliari possono essere altamente impopolari. Per affrontare questo problema, i paesi che fanno affidamento su valori obsoleti e desiderano istituire un sistema di valutazioni regolari potrebbero considerare di incorporare tale riforma in una revisione più completa dell’imposta sulla proprietà, con misure per mitigare potenziali aumenti delle passività fiscali, come è stato fatto in Danimarca e Irlanda ( Riquadro 3.2 ).

Consentire il pagamento delle tasse a rate può ridurre i vincoli di liquidità e la rilevanza, mentre le rimesse di terzi possono anche migliorare la conformità fiscale. I pagamenti delle tasse sulla proprietà spesso comportano uno o due ingenti pagamenti, che possono sollevare problemi di liquidità a causa di una pianificazione finanziaria insufficiente e di budget familiari ristretti (Slack e Bird, 2014[15]) . Le famiglie potrebbero aver bisogno di risparmiare in anticipo per pagare l’imposta e poi assumersi la responsabilità di versare l’imposta, il che aumenta anche la sua rilevanza. Il pagamento rateale delle tasse può quindi aiutare le persone a gestire le proprie spese e ridurre i propri vincoli di liquidità, oltre a ridurre l’importanza dell’imposta sulla proprietà. Gli studi hanno rilevato che schemi di rateizzazione ben progettati possono aumentare la conformità fiscale (OCSE, 2021[5]), Reschovsky e Waldhart (2012[50]) ). L’opzione per la rimessa di terzi (ad esempio in Irlanda, dove i contribuenti possono optare per il versamento dell’imposta sulla proprietà da parte del datore di lavoro o dell’istituto di previdenza) può anche aiutare a ridurre i costi di conformità.

In alcuni casi è opportuno prevedere il differimento dell’imposta per alleviare i problemi di liquidità, sebbene i programmi di differimento possano sollevare alcune complessità amministrative o causare carenze di entrate temporanee.Vi è un valido motivo per affrontare i problemi di liquidità attraverso il differimento delle tasse per ridurre il potenziale di difficoltà e la necessità di forme di sgravio meno efficienti ed eque (come ampie esenzioni o ritardare le rivalutazioni immobiliari). Diversi paesi offrono dilazioni fiscali (solitamente soggette al pagamento di interessi) consentendo ai contribuenti di ritardare alcuni o tutti i pagamenti delle tasse a un periodo futuro in cui i contribuenti hanno una maggiore capacità di pagare (ad esempio fino a quando la casa non viene venduta o trasferita). Questo dà effettivamente origine a un debito fiscale garantito contro il bene immobiliare. Queste disposizioni sul differimento sono generalmente limitate a determinate categorie di contribuenti, come i contribuenti a basso reddito e quelli senior (cfr. riquadro 3.3). Tuttavia, il differimento delle tasse solleva alcune sfide. Se le disposizioni sul differimento sono mirate, potrebbero esserci problemi amministrativi e di equità associati alla definizione e all’identificazione dei contribuenti qualificati. D’altra parte, un diritto automatico al differimento (cioè non dipendente dal reddito o dalla ricchezza) può essere più semplice ma poco mirato e potrebbe portare a significative diminuzioni di entrate nel breve e medio periodo (Slack e Bird, 2014[15] ; Munnell, Hou e Walters, 2022[51]). L’addebito di interessi sulle passività fiscali non pagate potrebbe anche scoraggiare le persone dall’utilizzare il differimento delle tasse dove i tassi di interesse potrebbero aumentare e i valori degli immobili potrebbero diminuire, e aumentare la complessità, sebbene la digitalizzazione abbia reso molto più facile tenere traccia delle passività fiscali nel tempo. I paesi dovrebbero addebitare interessi a un tasso che garantisca che le famiglie non siano né penalizzate né avvantaggiate dalla loro decisione di differire. Un’opzione alternativa per il differimento dell’imposta potrebbe essere quella di registrare il diritto dell’autorità fiscale a una quota di partecipazione nella proprietà, pari al debito d’imposta come quota del valore di mercato dell’abitazione in quel momento, che maturerebbe sulla vendita all’autorità fiscale (Muellbauer , 2018[52]) . 8Un tale sistema proteggerebbe gli individui dalla caduta dei valori delle proprietà, ma consentirebbe alle autorità fiscali di beneficiare dell’aumento dei valori. Allo stesso tempo, un sistema di differimento basato sull’equità esporrebbe le autorità fiscali alle fluttuazioni del mercato immobiliare. Considerazioni amministrative a parte, alcuni studi sui programmi di differimento esistenti mostrano un assorbimento sorprendentemente basso, perché le famiglie anziane in genere desiderano lasciare la proprietà ai propri eredi senza sostanziali obblighi fiscali ad essi connessi (Slack e Bird, 2014[15]) e perché i problemi di liquidità possono essere meno preoccupante di quanto comunemente previsto (Bowman, 2006[53]) .

Lo sgravio dell’imposta sulla proprietà può portare a effetti indesiderati se non è progettato con attenzione, ma è un’alternativa per aumentare l’equità delle imposte ricorrenti sui beni immobili.Lo sgravio dell’imposta sugli immobili sugli alloggi occupati dai proprietari può aumentare l’equità delle tasse sugli immobili, ma vi sono rischi che, oltre a restringere la base imponibile, lo sgravio possa essere capitalizzato nei prezzi delle case e indebolire il legame tra le tasse pagate e i servizi pubblici locali ricevuti . Il sollievo dovrebbe essere progettato in modo da ridurre al minimo questi potenziali effetti negativi rafforzando al contempo la progressività. Un’opzione consiste nel fornire un’esenzione limitata a tutti i contribuenti (ad es. esenzioni per le fattorie negli Stati Uniti). Il sollievo dovrebbe essere fornito sotto forma di un importo forfettario, piuttosto che come percentuale del valore dell’alloggio; un’esenzione forfettaria ha un impatto progressivo sulla distribuzione delle tasse sugli immobili perché le famiglie a basso reddito tendono ad avere proprietà meno pregiate, quindi lo sgravio rappresenta una quota maggiore del valore delle loro case(Langley, 2015[54]). Un’esenzione di base limitata eliminerebbe anche dalla base imponibile gli immobili di valore molto basso su cui generalmente vengono riscosse entrate fiscali limitate. In alternativa, può essere fornito un credito d’imposta sulla proprietà o un’esenzione più mirati. Molti paesi mirano a sgravare i proprietari di case a basso reddito poiché è più probabile che non abbiano la liquidità per pagare l’imposta sulla proprietà, ma potrebbero essere presi in considerazione criteri aggiuntivi. Ad esempio, negli Stati Uniti, circa un terzo degli stati limita le passività fiscali sulla proprietà come quota del reddito, un approccio denominato interruttore di circuito, e generalmente mira agli sgravi fiscali alle famiglie e agli anziani a basso reddito. Questo tipo di test sul reddito potrebbe essere integrato da test sul patrimonio (ad es tenendo conto del valore della residenza principale del contribuente o del patrimonio abitativo totale) per indirizzare il sostegno ai contribuenti che sono sia a basso reddito che a basso reddito ed evitare di fornire sgravi alle famiglie con reddito limitato ma ricchezza abitativa considerevole. Lo sgravio dell’imposta sulla proprietà potrebbe anche tenere conto del numero di occupanti o figli a carico (ad es. Belgio). È importante sottolineare che la necessità di sgravi fiscali sulla proprietà dipenderà anche da altre caratteristiche dei sistemi fiscali sulla proprietà. Laddove le passività fiscali sugli immobili tendono ad essere basse e dove è in atto un sistema di differimento fiscale ben funzionante, gli sgravi fiscali possono essere meno necessari (vedi sopra). la necessità di uno sgravio dell’imposta sugli immobili dipenderà anche da altre caratteristiche dei sistemi di tassazione degli immobili. Laddove le passività fiscali sugli immobili tendono ad essere basse e dove è in atto un sistema di differimento fiscale ben funzionante, gli sgravi fiscali possono essere meno necessari (vedi sopra). la necessità di uno sgravio dell’imposta sugli immobili dipenderà anche da altre caratteristiche dei sistemi di tassazione degli immobili. Laddove le passività fiscali sugli immobili tendono ad essere basse e dove è in atto un sistema di differimento fiscale ben funzionante, gli sgravi fiscali possono essere meno necessari (vedi sopra).

Le aliquote fiscali progressive possono essere utilizzate per aumentare l’equità delle imposte ricorrenti sui beni immobili, sebbene la tassazione progressiva possa essere raggiunta in modo più efficace ai livelli di governo più elevati. Le aliquote dell’imposta progressiva sugli immobili si applicano a una minoranza di paesi dell’OCSE e possono aumentare l’equità verticale, poiché i contribuenti con proprietà di valore superiore devono far fronte a passività fiscali proporzionalmente più elevate. La progressività può essere raggiunta anche attraverso sgravi fiscali per le famiglie più povere e a basso reddito (vedi sopra). L’efficacia delle aliquote progressive nell’aumentare la progressività complessiva del sistema tributario dipenderà dalla distribuzione degli alloggi lungo la distribuzione del reddito e della ricchezza; sarà rafforzato nei paesi in cui la ricchezza abitativa è concentrata al vertice (OCSE, 2021[5]). Tuttavia, le aliquote fiscali progressive possono essere più distorsive delle aliquote forfettarie, in quanto i contribuenti possono, ad esempio, scendere al di sotto delle soglie di valore o trasferirsi in località a tassazione inferiore (Best e Kleven, 2018[55]). Tuttavia, questi effetti comportamentali dipenderanno dalla progettazione fiscale. Più in generale, si pone la questione se l’imposta sugli immobili, riscossa a livello locale e destinata a finanziare i servizi pubblici locali, debba essere progressiva. La ridistribuzione in genere si ottiene meglio ai livelli di governo più alti per garantire che i residenti nelle località povere e ricche siano considerati allo stesso modo. Un’alternativa alle aliquote progressive dell’imposta sulla proprietà sulle singole proprietà consiste nell’imporre tasse progressive sulla ricchezza immobiliare netta totale dei contribuenti (ad esempio, Corea e Francia applicano entrambe tasse progressive a livello nazionale sulla ricchezza immobiliare complessiva al di sopra di una certa soglia).

Tasse ricorrenti più elevate sulle residenze secondarie possono aumentare la progressività, ma ciò dipende dall’incidenza fiscale e potrebbe creare problemi di equità per quanto riguarda gli affittuari.In molti paesi, le residenze secondarie sono in pratica soggette a una tassazione più elevata a causa di esenzioni o soglie di esenzione fiscale più elevate per gli alloggi occupati dai proprietari. Poiché gli immobili secondari sono altamente concentrati nella parte superiore della distribuzione del reddito e della ricchezza (vedere il capitolo 2), l’imposizione di aliquote di imposta sugli immobili ricorrenti più elevate sulle residenze secondarie potrebbe aumentare la progressività. Tuttavia, ciò potrebbe aumentare la tassazione già altamente preferenziale degli alloggi occupati dai proprietari e potrebbe portare a problemi di equità nel caso degli alloggi in affitto. È inoltre importante distinguere tra immobili secondari adibiti ad affitti a lungo termine e immobili adibiti ad affitti brevi, nonché residenze secondarie che non generano reddito (es. case vacanza, pied à terrenei centri urbani). Tasse più elevate sugli immobili in affitto a lungo termine potrebbero ridurre l’equità se gli affittuari, che tendono ad avere un basso patrimonio e redditi più bassi (Capitolo 2), alla fine sopportano l’incidenza economica dell’imposta. Al contrario, se l’incidenza delle tasse più elevate sugli affitti per vacanze a breve termine dovesse ricadere sugli affittuari a breve termine, ciò potrebbe essere meno preoccupante dal punto di vista dell’equità. Ci si aspetterebbe che maggiori imposte sugli immobili ricorrenti sugli alloggi non utilizzati per generare reddito aumenterebbero l’equità, poiché l’incidenza ricadrebbe sul proprietario.

L’utilizzo di bande, cap e limiti di accertamento riduce la progressività e il potenziale di reddito delle imposte ricorrenti sui beni immobili. Sebbene i massimali dell’imposta sulla proprietà, i limiti di valutazione e le bande siano stati comunemente utilizzati per mantenere basse le passività fiscali sulla proprietà, alleviare i problemi di liquidità e regolare gli aumenti del valore degli immobili, queste misure politiche generano una serie di problemi. In particolare, i massimali che limitano l’aumento delle passività fiscali e i limiti di accertamento che limitano l’aumento dei valori catastali riducono in definitiva la progressività, poiché le persone con la proprietà di maggior valore o che subiscono gli aumenti più significativi del valore delle abitazioni ne trarranno i maggiori benefici (Slack e Bird, 2014 [15]). I massimali e i limiti di valutazione riducono anche la misura in cui le passività fiscali riflettono l’aumento dei prezzi delle case, il che riduce le entrate fiscali. Anche l’uso di sistemi di banding (ovvero in cui gli immobili sono assegnati a fasce di valore e la stessa tassa è dovuta per gli immobili all’interno della stessa fascia) solleva problemi di equità. L’onere fiscale è lo stesso per tutti gli immobili all’interno di ciascuna fascia, il che implica che l’onere fiscale effettivo (misurato come l’onere fiscale come quota del valore dell’immobile) è più alto per gli immobili di valore più basso e più basso per quelli di valore più alto proprietà in ciascuna fascia di valore.

I paesi possono adottare varie strategie per affrontare l’impopolarità delle riforme fiscali sulla proprietà e migliorarne l’accettabilità pubblica e la fattibilità politica. Le ricorrenti riforme dell’imposta sugli immobili hanno tradizionalmente incontrato una forte resistenza pubblica a causa dell’elevata rilevanza delle tasse (poiché è spesso l’imposta più visibile che le persone pagano, in particolare quando viene pagata in un’unica soluzione), il legame non diretto con problemi relativi al reddito e alla liquidità potenziale, alla sua regressività percepita e problemi relativi alla valutazione degli immobili (Slack and Bird, 2014[15]). Ci sono diverse opzioni che i governi possono prendere in considerazione per migliorare l’accettabilità pubblica e la fattibilità politica della riforma dell’imposta sulla proprietà. Un’opzione è combinare le riforme con altre modifiche fiscali (ad es. riduzioni delle tasse sulle transazioni o sul lavoro) o miglioramenti nell’erogazione dei servizi pubblici locali (Slack e Bird, 2014[15]) . Infatti, analisi empiriche mostrano che i contribuenti che beneficiano direttamente dei loro contributi fiscali, ad esempio attraverso miglioramenti nei servizi pubblici locali, sono più disposti a pagare tasse sugli immobili più elevate (Giaccobasso et al., 2022[56]) . Anche gli sforzi proattivi per diffondere informazioni su come vengono spese le entrate fiscali sulla proprietà sono fondamentali poiché i contribuenti potrebbero non essere sempre consapevoli di come le entrate fiscali vengono utilizzate dai governi locali(Giaccobasso et al., 2022[56]) . Più in generale, il sostegno pubblico e la conformità sono promossi anche progettando un’imposta sulla proprietà semplice, facilmente comprensibile e ben applicata, che includa un sistema di valutazione degli immobili ben funzionante e ben comunicato e un processo di ricorso (OCSE, 2021[5]) . Possono anche essere prese in considerazione misure aggiuntive per semplificare l’adempimento fiscale, come l’opzione per la ritenuta d’acconto dell’imposta sulla proprietà da parte del datore di lavoro o dell’istituto di previdenza (ad es. Irlanda) o del fornitore di mutui (ad es. conti di deposito a garanzia negli Stati Uniti). È probabile che anche le misure per mitigare i potenziali effetti regressivi e problemi di liquidità, come il differimento dell’imposta sulla proprietà e gli sgravi per le famiglie a basso reddito o a basso reddito (vedi sopra), rendano più appetibili le riforme delle tasse sulla proprietà.

Le riforme che comportano il passaggio da tasse distorsive a tasse ricorrenti sui beni immobili possono anche sollevare sfide politiche e di governance tra i diversi livelli di governo. Ci sono state frequenti richieste di spostare il mix fiscale dalle tasse ritenute distorsive (ad es. imposte sul reddito o sulle transazioni immobiliari) verso le tasse ricorrenti sui beni immobili (Arnold et al., 2011[57]) (Andrews, Caldera Sánchez e Johansson, 2011 [58] ; Norregaard, 2013[16] ; FMI, 2013[59]). Tuttavia, tali cambiamenti spesso implicano la riduzione delle tasse per lo più raccolte a livello di governo centrale e l’aumento delle entrate derivanti dalle tasse comunemente riscosse dai governi locali. Uno spostamento verso le imposte ricorrenti sui beni immobili influenzerà quindi le relazioni fiscali intergovernative, in quanto aumenterebbe il gettito fiscale e l’autonomia a livello subcentrale. Uno spostamento del mix fiscale verso le tasse sulla proprietà ricorrenti potrebbe anche richiedere un certo coordinamento del governo centrale tra i comuni affinché la riforma avvenga. In effetti, i governi subcentrali potrebbero essere riluttanti ad aumentare le tasse sulla proprietà data la possibilità di minori trasferimenti intergovernativi, la sensibilità politica dovuta alla loro vicinanza al contribuente e la concorrenza fiscale tra i comuni. Potrebbero esserci anche disuguaglianze regionali tra comuni con diverse capacità di raccolta delle entrate (Blochinger, 2018). Ad esempio, i comuni in cui i valori degli immobili sono più elevati possono essere in grado di imporre aliquote fiscali sugli immobili inferiori pur mantenendo le entrate. Questi effetti negativi potrebbero essere alleviati attraverso un coordinamento in base al quale regole comuni sulla base imponibile vengono applicate tra i comuni e il governo centrale stabilisce aliquote fiscali minime e massime.

Il passaggio dalle tasse sulle transazioni alle imposte ricorrenti sui beni immobili può includere anche misure transitorie per ridurre i potenziali impatti sui prezzi delle case e le preoccupazioni per le famiglie che pagano tasse sulle transazioni elevate (pre-riforma) e tasse ricorrenti elevate (post-riforma). Diversi paesi dell’OCSE hanno introdotto negli ultimi anni riforme volte a ridurre le tasse sulle transazioni immobiliari e ad aumentare le tasse ricorrenti sui beni immobili (OCSE, 2021[5]). Tali spostamenti fiscali possono sollevare preoccupazioni per quei proprietari di immobili che hanno pagato le tasse sulle transazioni più elevate (prima dell’introduzione della riforma) e sono soggetti a maggiori tasse ricorrenti sui beni immobili al momento dell’introduzione della riforma. Inoltre, la capitalizzazione di tasse sulle transazioni inferiori potrebbe non essere corrisposta alla capitalizzazione di tasse sugli immobili ricorrenti più elevate, causando potenzialmente un aumento dei prezzi delle case, se i contribuenti sono miopi sulle passività fiscali future o valutano le tasse più basse oggi più delle future tasse più elevate. Per aiutare i contribuenti ad adeguarsi alle modifiche fiscali, facilitare la capitalizzazione delle tasse e migliorare l’accettabilità pubblica, i trasferimenti fiscali possono essere gradualmente introdotti. Ad esempio,(Tax and Transfer Policy Institute et al., 2020[60]) , rendendo l’imposta nel complesso più progressiva. Un’altra opzione potrebbe essere quella di lasciare che i contribuenti scelgano tra i regimi fiscali per limitare gli aumenti delle passività fiscali e rafforzare il sostegno alla riforma. Ad esempio, nel 2021, il governo del New South Wales in Australia ha invitato i contribuenti a commentare una proposta di riforma fiscale sulla proprietà che consentirebbe ai proprietari di immobili di scegliere tra il regime fiscale esistente, comprese tasse sulle transazioni più elevate e tasse ricorrenti più basse sui beni immobili, o il nuovo regime, che abolisce le tasse sulle transazioni (o rimborsa le tasse sulle transazioni pagate di recente) e aumenta le tasse sugli immobili ricorrenti (NSW Treasury, 2021[61]). Mentre consentire ai contribuenti di scegliere tra i sistemi potrebbe aumentare la complessità amministrativa e creare opportunità di minimizzazione delle tasse, i vantaggi di un’attuazione efficace della riforma potrebbero superare questi inconvenienti.

La progettazione delle tasse sulle transazioni immobiliari dovrebbe ridurre al minimo i costi del welfare e garantire che la mobilità residenziale non sia ostacolata

Le tasse sulle transazioni sui beni immobili sono comuni nei paesi dell’OCSE. Le tasse sulle transazioni sui beni immobili, che vengono riscosse in 30 dei 38 paesi dell’OCSE, si applicano quasi sempre al valore di mercato dell’immobile al momento della vendita (ovvero al prezzo di acquisto). Le aliquote fiscali sulle transazioni sono generalmente piatte, sebbene sette paesi applichino aliquote fiscali progressive rispetto al valore della proprietà (Australia, Canada, Israele, Corea, Messico, Portogallo e Regno Unito). L’imposta è dovuta dall’acquirente dell’immobile 9al momento dell’acquisto dell’immobile. Quattro paesi prevedono esenzioni fiscali al di sotto di una certa soglia di valore abitativo (Australia, Austria, Canada e Portogallo) mentre sei paesi applicano esenzioni o tassazione preferenziale per chi acquista per la prima volta (Australia, Canada, Ungheria, Italia e Regno Unito). Le nuove abitazioni residenziali sono comunemente esenti da tasse sulle transazioni (o soggette a aliquote fiscali inferiori, ad esempio in Francia) e di solito si applica l’imposta sul valore aggiunto (IVA), sebbene a volte a un’aliquota ridotta.

Le tasse sulle transazioni immobiliari sono interessanti dal punto di vista amministrativo e dell’economia politica. Le tasse sulle transazioni hanno una serie di vantaggi amministrativi. Poiché la base imponibile è generalmente il prezzo di acquisto (o strettamente correlato al prezzo di acquisto), è altamente visibile e misurata con precisione. Le tasse sulle transazioni vengono riscosse in un momento in cui i contribuenti di solito hanno una maggiore liquidità, soprattutto se stanno vendendo un immobile per acquistarne uno nuovo, e quindi evitano alcune delle difficoltà associate alla tassazione dei beni abitativi illiquidi. Inoltre, gli acquirenti hanno un incentivo a segnalare la transazione immobiliare per acquisire i documenti legali e garantire i propri diritti di proprietà (Norregaard, 2013[16])(sebbene ci siano prove che alcuni contribuenti dichiarino prezzi di acquisto inferiori per eludere le tasse sulle transazioni; vedi sotto). Nel complesso, le tasse sulle transazioni sono comunemente associate a tassi di conformità elevati e costi amministrativi relativamente bassi rispetto ad altre tasse sugli alloggi. Le tasse sulle transazioni sembrano anche sollevare meno ostacoli all’economia politica rispetto ad altre tasse sugli alloggi. Anche se sono tasse altamente salienti, poiché i contribuenti sono responsabili del versamento dell’imposta e le prove sulla capitalizzazione fiscale suggeriscono che i contribuenti le prendono in considerazione quando concordano un prezzo di acquisto, l’opposizione pubblica alle tasse sulle transazioni sembra meno pronunciata rispetto ad altre tasse sulla proprietà. Ciò può essere in parte dovuto al fatto che vengono riscossi quando i contribuenti prevedono di sostenere una serie di spese (ad esempio tasse, spese legali, spese di trasloco) e dispongono di una maggiore liquidità.

Tuttavia, la letteratura ha ripetutamente sottolineato la natura distorcente delle tasse sulle transazioni. La conclusione che le tasse sulle transazioni immobiliari sono altamente distorsive e quindi dannose per la crescita economica deriva dal noto Diamond e Mirrlees (1971[18]) che rilevano che tassare le transazioni intermedie è inefficiente. Pertanto, è sempre preferibile tassare i redditi e i servizi forniti dai beni rispetto al loro acquisto o vendita. In entrambi i casi, la tassazione scoraggia la proprietà del bene, ma una tassa sulle transazioni scoraggia anche le transazioni che allocherebbero il bene in modo più efficiente. Per ridurre le distorsioni e migliorare l’efficienza, è stata pertanto fortemente raccomandata una riduzione delle tasse sulle transazioni immobiliari, finanziata attraverso aumenti di tasse meno distorsive(Brys et al., 2016[14] ; Andrews, Caldera Sánchez e Johansson, 2011[58]) .

Le tasse sulle transazioni possono avere effetti negativi sull’efficienza scoraggiando le transazioni immobiliari, che a loro volta possono influire sulla mobilità residenziale e lavorativa.Le tasse sulle transazioni possono scoraggiare le transazioni sui mercati immobiliari influendo sul guadagno della transazione immobiliare per l’acquirente e il venditore. Da un lato, possono aumentare il costo di acquisto per l’acquirente se il prezzo comprensivo di tasse del bene immobiliare aumenta. D’altra parte, possono ridurre il prezzo ricevuto dal venditore se l’imposta è capitalizzata, portando a un prezzo della casa ante imposte inferiore. L’incidenza economica finale dipende dall’elasticità della domanda e dell’offerta. Se gli acquirenti sono meno reattivi ai prezzi più elevati, sosterranno una quota maggiore dell’onere fiscale. Al contrario, se gli acquirenti sono più elastici rispetto ai venditori, le tasse sulle transazioni saranno capitalizzate nei prezzi delle case e ricadono principalmente sui venditori (e i prezzi delle case al netto delle tasse non cambieranno molto in risposta alla modifica delle tasse). In entrambi i casi, però, l’imposta può scoraggiare una transazione altrimenti reciprocamente vantaggiosa e impedire un’allocazione più efficiente degli alloggi. Le tasse sulle transazioni possono anche avere ripercussioni più ampie sui mercati del lavoro poiché tasse sulle transazioni più elevate possono impedire i trasferimenti consentendo alle persone di accedere a opportunità di lavoro.

L’evidenza empirica generalmente rileva che le tasse sulle transazioni riducono i prezzi e i volumi delle transazioni, ma le prove sull’entità delle distorsioni economiche sono contrastanti. In tutti i paesi dell’OCSE, tasse sulle transazioni più elevate sono correlate a una riduzione della mobilità residenziale (Causa e Pichelmann, 2020[62]) . La stragrande maggioranza degli studi che sfruttano le riforme delle tasse sulle transazioni o le discontinuità negli schemi delle aliquote fiscali rileva un effetto negativo significativo delle tasse sulle transazioni sui volumi delle transazioni, sulla base di prove provenienti da Australia (Davidoff e Leigh, 2013[63]) , Canada (Dachis, Duranton e Turner , 2012[64]) , Finlandia (Eerola et al., 2019[65]) , Germania (Dolls et al., 2021[1] ;Fritzsche e Vandrei, 2019[66]) , Regno Unito 10 ( (Best and Kleven, 2018[55] ; Besley, Meads e Surico, 2014[67]) e Stati Uniti (Kopczuk e Munroe, 2015[68] Diverse analisi empiriche mostrano che il carico fiscale è per lo più capitalizzato nei prezzi delle case (cioè l’incidenza fiscale ricade sul venditore) ( Besley, Meads e Surico, 2014[67] ; Dachis, Duranton e Turner, 2012[64] ; Davidoff e Leigh, 2013[63] ; Dolls et al., 2021[1] ; Kopczuk e Munroe, 2015[68]), con alcuni studi che mostrano addirittura una diminuzione dei prezzi sproporzionatamente maggiore rispetto all’aumento dell’imposta sugli immobili (denominato anche over shifting) (Davidoff e Leigh, 2013[63] ; Kopczuk e Munroe, 2015[68]) per le proprietà che dovrebbero essere scambiato frequentemente in futuro (Dolls et al., 2021[1]) . Tuttavia, alcune analisi empiriche mettono in dubbio l’entità delle distorsioni causate dalle tasse sulle transazioni. Risultati di Slemrod, Weber e Shan (2017[69])mostrano che le tasse sulle transazioni hanno solo piccoli effetti sui comportamenti di acquisto e vendita, motivo per cui gli autori concludono che le tasse sulle transazioni generano costi di benessere relativamente piccoli. Altri studi suggeriscono che la correlazione negativa tra tasse sulle transazioni e volumi delle transazioni potrebbe essere determinata in parte da cambiamenti nella tempistica delle transazioni immobiliari (Besley, Meads e Surico, 2014[67] ; Fritzsche e Vandrei, 2019[66]) o risposte a non – fattori fiscali che accompagnano le riforme fiscali sulle transazioni come la Grande Recessione e le normative più severe sul mercato dei mutui (Haider, Anwar e Holmes, 2016[70]) .

La relazione tra tasse sulle transazioni, mobilità residenziale e mobilità del lavoro è complessa in quanto può dipendere da motivi di trasferimento, modelli di proprietà della casa tra i lavoratori e progettazione fiscale. Motivi diversi di ricollocazione potrebbero influenzare l’impatto delle tasse sulle transazioni sulla mobilità residenziale. Ad esempio, il trasferimento a causa di eventi importanti della vita (ad es. cambio di lavoro, pensionamento) potrebbe essere meno influenzato dalle tasse sulle transazioni rispetto ai trasferimenti a breve distanza per allineare meglio l’alloggio con le esigenze individuali. Sia nel Regno Unito (Hilber e Lyytikäinen, 2017[71]) che in Finlandia (Eerola et al., 2019[72]), l’evidenza mostra che i traslochi a breve distanza legati agli alloggi sono più fortemente influenzati dalle modifiche delle tasse sulle transazioni rispetto ai traslochi a lunga distanza legati al lavoro. Mentre Hilber e Lyytikainen (2017[71]) non trovano alcun effetto delle tasse sulle transazioni sui movimenti a lunga distanza, i risultati di Eerola et al. (2019[72]) mostrano effetti negativi significativi, suggerendo che le tasse sulle transazioni possono incidere anche sui mercati del lavoro. Erola et al. (2019[65]) trovano anche prove del fatto che le tasse sulle transazioni hanno un effetto maggiore sull’aumento delle dimensioni degli immobili rispetto al ridimensionamento e sui trasferimenti che comportano piccoli aggiustamenti delle dimensioni delle unità abitative. L’effetto delle tasse sulle transazioni sulla mobilità del lavoro potrebbe anche essere influenzato dalla prevalenza della proprietà della casa tra i lavoratori. In Germania, Petkova e Weichenrieder(2017[73]) rilevano che, in particolare, i lavoratori mobili si auto-selezionano nel mercato degli affitti e, sebbene le tasse sulle transazioni riducano la mobilità del lavoro per i proprietari-occupanti, hanno un effetto limitato sugli affittuari tipicamente più mobili. La progettazione delle tasse sulle transazioni può anche influenzare il loro impatto sulla mobilità; ad esempio, Caldera Sanchez e Andrews (2011[74]) ritengono che aliquote fiscali sulle transazioni più elevate abbiano un effetto maggiore sulla mobilità rispetto a aliquote inferiori. Nel complesso, l’evidenza suggerisce che l’impatto delle tasse sulle transazioni sulla mobilità è complesso, dipende dalle circostanze specifiche del paese e può influenzare i trasferimenti residenziali a breve distanza più della mobilità del lavoro a lunga distanza.

Le tasse sulle transazioni possono aiutare a frenare le attività speculative nei mercati immobiliari surriscaldati, sebbene i risultati empirici siano contrastanti. Per costruzione, le tasse sulle transazioni riducono gli incentivi per il commercio a breve termine poiché l’onere fiscale è effettivamente distribuito lungo la vita dell’investimento immobiliare. La diminuzione della speculazione e del trading a breve termine dovrebbe moderare la crescita dei prezzi e ridurre la volatilità dei prezzi delle abitazioni (sebbene l’effetto sulla volatilità dei prezzi possa essere più ambiguo, ad esempio, se volumi di transazioni inferiori portano a una maggiore volatilità) (Norregaard, 2013[16]). Alcuni governi hanno progettato tasse sulle transazioni specificamente per disincentivare la speculazione e il commercio a breve termine. A tal fine, possono essere riscosse sul venditore tasse sulle transazioni, il che riduce di fatto la restituzione al netto delle tasse delle rivendite di proprietà. Ad esempio, Hong Kong applica un’imposta di bollo speciale (SDD) sui venditori immobiliari, in cui l’aliquota fiscale varia inversamente al periodo di detenzione (fino a due anni) ed è più alta per gli investitori stranieri e i proprietari di più di una proprietà (Hui, Zhong e Yu, 2017[75]) . L’evidenza empirica mostra che l’SSD riduce le rivendite immobiliari a breve termine (Agarwal et al., 2022[76] ; Hui, Zhong e Yu, 2017[75]) , ma è meno efficace nel ridurre i prezzi delle case, con alcune analisi che non mostrano effetti sui prezzi degli immobili(Ahuja e Nabar, 2011[77]) mentre altri mostrano una riduzione dei prezzi degli immobili limitata agli immobili di alto valore. Analisi di Agarwal et al. (2022[76]) suggeriscono addirittura che l’SSD alla fine si traduce in un aumento dei prezzi delle case poiché la liquidità del mercato viene ridotta e gli investitori immobiliari rinviano strategicamente la vendita di proprietà, causando un raggruppamento delle vendite di proprietà poco dopo il periodo di detenzione di due anni. Fu et al. (2013[78]) studiano il ritiro di un differimento dell’imposta sulle transazioni nei mercati di prevendita a Singapore 11 e rilevano che tasse sulle transazioni più elevate riducono le attività speculative in questi mercati, ma aumentano anche la volatilità dei prezzi.

Ci sono poche prove empiriche sugli effetti distributivi delle tasse sulle transazioni immobiliari. Le tasse sulle transazioni possono essere alquanto progressive poiché la proprietà della casa è inferiore per le persone a basso reddito e gli oneri fiscali sulle transazioni immobiliari aumentano con il valore della proprietà, che è più alto per le famiglie a reddito e ricchezza più elevati (vedere il Capitolo 2). Le tasse sulle transazioni sono anche sproporzionatamente sostenute dai frequenti commercianti di proprietà, il che potrebbe suggerire effetti progressivi poiché è più probabile che il commercio speculativo si verifichi tra le famiglie a reddito e ricchezza più elevate. Tuttavia, alcune prove empiriche mostrano che le tasse sulle transazioni gravano maggiormente sulle famiglie più giovani (Causa e Pichelmann, 2020[62])che tendono ad avere redditi e ricchezza inferiori. Inoltre, le tasse sulle transazioni saranno sostenute in modo sproporzionato dai proprietari di case che devono trasferirsi più frequentemente. Se più proprietari di case mobili tendono ad essere famiglie più povere (ad esempio, lavoratori a basso reddito con minore sicurezza del lavoro che si spostano regolarmente per lavoro), le tasse sulle transazioni potrebbero avere effetti più regressivi. Tuttavia, questo non sarà il caso in cui le famiglie più povere sono tipicamente affittuari. Nel complesso, gli effetti distributivi delle imposte sulle transazioni sono incerti, a seconda di una serie di fattori, tra cui la proprietà della casa e i modelli di mobilità nel paese, la progettazione fiscale (ad esempio, se le aliquote fiscali sono progressive) nonché gli effetti di capitalizzazione fiscale, e richiedono un’ulteriore analisi empirica .

Dal punto di vista delle entrate, le entrate fiscali sulle transazioni tendono a essere procicliche, con rischi di mancanza di finanziamento durante le flessioni e di spesa eccessiva nei periodi di espansione economica. Sebbene le tasse sulle transazioni consentano ai paesi di aumentare le entrate a costi amministrativi relativamente bassi (vedi sopra), le entrate tendono ad essere più volatili di quelle di altre tasse sugli alloggi, poiché dipendono dai valori del mercato immobiliare e dai volumi delle transazioni.L’andamento dei prezzi delle abitazioni e dei volumi delle transazioni, a sua volta, segue da vicino i cicli economici (si veda il capitolo 1), motivo per cui le entrate fiscali sulle transazioni tendono ad aumentare durante l’espansione economica ea diminuire durante le flessioni. Pertanto, i governi che fanno molto affidamento sulle entrate fiscali sulle transazioni rischiano di incontrare carenze di finanziamento durante le recessioni economiche, mentre l’aumento delle entrate fiscali e della capacità di spesa in periodi di espansione economica potrebbe creare incentivi per spese insostenibili e investimenti pubblici improduttivi.

C’è un valido motivo per ridurre o rimuovere le tasse sulle transazioni, ma è essenziale che ciò avvenga gradualmente e accompagnato da altre riforme fiscali (ad es. il passaggio alle tasse sugli immobili ricorrenti) per evitare aumenti dei prezzi delle case e guadagni imprevisti per i proprietari di case. Le tasse sulle transazioni potrebbero essere ridotte, in particolare quando sono elevate, o rimosse, per migliorare l’efficienza nei mercati degli alloggi e del lavoro.Tuttavia, la riduzione o la rimozione isolata delle tasse sulle transazioni dovrebbe essere evitata in quanto creerebbe guadagni inaspettati per gli attuali proprietari di immobili, poiché molto probabilmente le riduzioni fiscali sarebbero capitalizzate nei valori degli immobili. Nell’attuale contesto di prezzi delle case elevati e in aumento, ciò ridurrebbe ulteriormente l’accessibilità degli alloggi. Una riforma graduale in base alla quale le riduzioni delle tasse sulle transazioni sarebbero finanziate attraverso un aumento delle tasse economicamente più efficienti che gravano sugli attuali proprietari di case (ad es. tasse sulla proprietà ricorrenti) potrebbe contribuire a migliorare l’efficienza e l’equità contemporaneamente (Mirrlees et al., 2011[43]), ma richiederebbe probabilmente modifiche alle relazioni fiscali tra i diversi livelli di governo (vedi sopra). Diversi paesi dell’OCSE forniscono esempi di successo di riforme fiscali sulle transazioni, compreso il passaggio graduale dalle tasse sulle transazioni a fonti di entrate meno distorsive e più prevedibili.

Potrebbero esserci delle ragioni per imposte sulle transazioni differenziate per le proprietà occupate dai proprietari e secondarie, sebbene ciò solleverebbe probabilmente una serie di problemi. Un’opzione per affrontare gli effetti negativi delle tasse sulle transazioni sarebbe quella di ridurre o rimuovere la tassa sulle transazioni sugli alloggi di proprietà, ma mantenerla sugli alloggi secondari (ad es. Paesi Bassi 12). Ciò eliminerebbe le distorsioni alla mobilità residenziale e lavorativa, ma fungerebbe comunque da freno alle transazioni speculative di seconde proprietà. Ciò ridurrebbe anche gli effetti distributivi potenzialmente negativi delle tasse sulle transazioni sulle famiglie più giovani e più mobili che potrebbero essere maggiormente interessate dalle tasse sulle transazioni sugli alloggi di proprietà, ma non sarebbero interessate da tasse più elevate sulle seconde case. Tuttavia, tale sgravio fiscale amplificherebbe il trattamento fiscale preferenziale degli alloggi occupati dai proprietari e, come qualsiasi riduzione o rimozione delle tasse sulle transazioni, verrebbe probabilmente capitalizzato in prezzi delle case più elevati in assenza di altre riforme (vedi sopra). Inoltre,(Tommaso, 2021[79]) .

Un’alternativa potrebbe essere quella di imporre aliquote fiscali progressive sulle transazioni che aumentano con il valore della proprietà. Prove recenti suggeriscono che le tasse progressive sulle transazioni immobiliari possono aiutare a rafforzare l’equità e ridurre le distorsioni riducendo il carico fiscale sui contribuenti che sono più vincolati dagli acconti, mantenendo al contempo la capacità di aumentare le entrate imponendo aliquote fiscali più elevate sugli immobili di valore più elevato. Esame dell’imposta di bollo scozzese, Borbely (2021[80])rileva che aliquote fiscali più basse incoraggiano l’attività di transazione nella fascia più bassa del mercato, dove le famiglie sono più sensibili alle tasse sulle transazioni che devono essere pagate in anticipo, spesso perché sono più fortemente indebitate e vincolate dagli acconti dei mutui. D’altra parte, aliquote fiscali più elevate non risultano avere un effetto negativo complessivamente significativo sulle transazioni nelle fasce di prezzo più elevate in cui le aliquote fiscali sono aumentate, ad eccezione degli immobili molto costosi, dove si rileva un effetto negativo. È importante sottolineare che le aliquote fiscali progressive sulle transazioni dovrebbero evitare di introdurre brusche discontinuità nel programma fiscale. Un sistema “slice”, in cui l’aliquota fiscale marginale più elevata si applica solo alla parte del valore della transazione al di sopra di una certa soglia, è significativamente meno distorsivo di un sistema “slab”,(Scanlon, Whitehead e Blanc, 2018[81]) .

Per affrontare la crescita significativa e volatile dei prezzi sui mercati immobiliari, l’uso delle tasse sulle transazioni dovrebbe essere attentamente valutato rispetto alle alternative politiche.Le tasse sulle transazioni sono state utilizzate per raffreddare i mercati immobiliari, ma, come discusso in precedenza, il loro impatto sulla crescita e sulla volatilità dei prezzi delle abitazioni è stato misto. Inoltre, potrebbero esistere politiche più efficaci per contenere la crescita dei prezzi delle abitazioni. Questi includono politiche per incoraggiare l’offerta di alloggi (vedi capitolo 1). Questi includono anche le politiche fiscali sul lato della domanda (come il ridimensionamento delle disposizioni fiscali preferenziali per gli alloggi, il condizionamento del trattamento fiscale preferenziale sulle plusvalenze su un periodo di detenzione minimo e le tasse sulla proprietà ricorrenti prelevate su valori di mercato aggiornati) e la politica non fiscale strumenti (in particolare normative macroprudenziali, come requisiti patrimoniali più elevati e limiti sui rapporti prestito/valore e debito/reddito) (Crowe et al., 2011[82]). Gli impatti delle diverse opzioni politiche dovrebbero essere valutati attentamente nel contesto del mercato immobiliare locale, del più ampio quadro politico macroprudenziale e della compatibilità con la politica monetaria (Crowe et al., 2011[82]) . Se le tasse sulle transazioni vengono utilizzate per ridurre la crescita dei prezzi delle abitazioni, la speculazione e la volatilità sui mercati immobiliari, l’evidenza suggerisce che potrebbero essere meno distorsive se mirate a un mercato specifico (ad es. mercati di prevendita con una presenza sostanziale di speculatori) e a un segmento di mercato (ad es. proprietà di alto valore) (Hui, Zhong e Yu, 2017[75] ; Fu, Qian e Yeung, 2013[78]) .

I paesi potrebbero considerare di tassare le plusvalenze sulle residenze principali al di sopra di una soglia elevata e tutti i guadagni sulle case secondarie per migliorare l’efficienza e l’equità

La stragrande maggioranza dei paesi dell’OCSE esenta gli alloggi di proprietà dalla tassazione delle plusvalenze. Venti paesi dell’OCSE prevedono esenzioni fiscali complete e incondizionate sulle plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari. Anche quando le plusvalenze sulle residenze principali sono tassate, possono essere applicate esenzioni complete in nove paesi e altri trattamenti fiscali favorevoli possono essere applicati in cinque paesi se vengono soddisfatte determinate condizioni. Queste condizioni includono periodi di detenzione minimi, l’acquisizione di un’altra residenza primaria entro un determinato periodo (sgravio di rollover) o un’esenzione per l’alloggio o le plusvalenze al di sotto di una soglia. Un numero molto maggiore di paesi (33 su 38) applica imposte sulle plusvalenze sulle vendite di proprietà secondarie, 13sebbene in nove paesi si applichino esenzioni complete dopo un periodo di detenzione minimo e in altri possano essere applicati trattamenti fiscali agevolati. Inoltre, una piccola minoranza di paesi esenta le plusvalenze su residenze secondarie che non vengono utilizzate per generare reddito (ad es. case per vacanze in Norvegia 14 ). Come discusso di seguito, sebbene le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze sulla residenza principale siano spesso giustificate per incoraggiare la proprietà della casa e prevenire potenziali effetti di blocco, sollevano problemi di efficienza ed equità. Per la proprietà residenziale secondaria, la motivazione per l’esenzione delle plusvalenze è molto più debole.

L’esenzione delle plusvalenze sulla residenza principale è spesso giustificata sulla base del fatto che sostiene la proprietà della casa e protegge i risparmi delle persone per la pensione, ma queste argomentazioni hanno limitazioni significative. Le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze contribuiscono al trattamento fiscale preferenziale degli alloggi occupati dai proprietari (Millar-Powell et al., 2022[83])e può essere giustificato come un modo per promuovere la proprietà della casa. Tuttavia, la misura in cui le esenzioni fiscali sulle plusvalenze incentivino la proprietà dell’abitazione è incerta poiché non affronta i principali ostacoli alla proprietà dell’abitazione (ad esempio acconto e vincoli di reddito) ei vantaggi dell’esenzione si concretizzano solo quando l’abitazione viene venduta. Inoltre, c’è il rischio che le esenzioni si alimentino nell’inflazione dei prezzi delle case se l’offerta di alloggi non risponde, il che renderebbe gli alloggi meno abbordabili. Le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari possono anche avere lo scopo di proteggere i risparmi delle persone per la pensione. In effetti, per molte famiglie della classe media, l’alloggio e i guadagni che maturano sul patrimonio immobiliare rappresentano un’importante fonte di ricchezza (cfr. Capitolo 2) nonché un importante veicolo di risparmio per la pensione(Poterba, Venti e saggi, 2011[84]) . Tuttavia, le famiglie hanno anche accesso ad altri strumenti di risparmio specificamente volti a incoraggiare il risparmio pensionistico privato e tassati in modo molto favorevole nei paesi dell’OCSE (OCSE/KIPF, 2014[85]) .

Dal punto di vista dell’efficienza, una giustificazione più forte per esentare le plusvalenze sulle residenze principali è ridurre i potenziali effetti di lock-in. Tassare le plusvalenze sulla base del realizzo può creare effetti di lock-in, scoraggiando i contribuenti dalla vendita di proprietà il cui valore si è apprezzato. Questo vale per tutti i beni, ma nel caso degli alloggi di proprietà, gli incentivi fiscali per ritardare la vendita degli alloggi possono avere implicazioni più ampie per la mobilità residenziale e lavorativa. In un modo simile alle tasse sulle transazioni, ci sono alcune prove empiriche che la tassazione delle plusvalenze sugli alloggi residenziali crea effetti di blocco sotto forma di riduzione delle vendite di proprietà e mobilità residenziale (Cunningham e Engelhardt, 2008[86] ; Shan, 2011 [87]), sebbene il numero di studi sia limitato. L’effetto lock-in potrebbe essere più pronunciato tra le famiglie con limitazioni di liquidità e quelle meno ricche, il che suggerisce che potrebbe esserci un ruolo per il mantenimento dell’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per alcune famiglie. Un’altra opzione per affrontare l’effetto lock-in è lo sgravio di rollover, fornito da alcuni paesi, in base al quale le plusvalenze sulle residenze occupate dai proprietari vengono “riportate” se il contribuente acquista un’altra residenza principale entro un determinato periodo di tempo.

L’entità dell’effetto lock-in dipenderà dal livello dell’imposta e da altre caratteristiche del sistema fiscale.Ad esempio, è probabile che gli effetti lock-in siano maggiori se le aliquote fiscali sulle plusvalenze sono elevate e se le imposte sulle plusvalenze sono combinate con imposte sulle transazioni elevate e un’imposta sulla proprietà ricorrente basata su valori obsoleti. Come discusso, tasse elevate sulle transazioni possono scoraggiare le famiglie dal vendere una casa per comprarne una nuova e le tasse sulla proprietà ricorrenti basate su valori catastali obsoleti creano incentivi a rimanere in case sottovalutate. Se le tasse sulle transazioni sono basse e le tasse sulla proprietà si basano su valori di mercato regolarmente aggiornati, gli effetti di lock-in complessivi saranno inferiori. Gli effetti di lock-in saranno anche più forti, soprattutto per le generazioni più anziane, se le plusvalenze vengono tassate al momento della vendita della residenza principale ma perdonate quando la proprietà viene trasferita in caso di morte attraverso un aumento di base (ad es. il bene immobiliare viene portato al valore di mercato al momento del lascito). In questo caso, gli individui avranno un incentivo a mantenere la loro proprietà fino alla morte e a trasmetterla agli eredi per evitare la tassazione delle plusvalenze.

Esistono anche giustificazioni amministrative per l’esenzione delle plusvalenze sulle residenze principali, legate alla difficoltà di rimuovere dalla base imponibile le plusvalenze inflazionistiche e le plusvalenze. La maggior parte dei paesi tassa le plusvalenze nominali quando le attività vengono vendute, inclusi guadagni reali e inflazione, ma questo può essere più problematico per le attività immobiliari che vengono generalmente detenute per lunghi periodi. Mentre alcuni paesi tassano solo le plusvalenze reali sulle abitazioni indicizzando le plusvalenze in base all’inflazione (Cile e Israele), altri evitano la difficoltà dell’adeguamento dell’inflazione esentando completamente le plusvalenze sulle residenze principali (OCSE, 2018[2]). La tassazione delle plusvalenze sulle residenze principali solleva anche la questione del trattamento fiscale dei costi di ristrutturazione della casa. I miglioramenti di capitale sono in genere deducibili ai fini dell’imposta sulle plusvalenze, ma ciò solleva problemi di conservazione dei registri, poiché i contribuenti devono misurare e tenere registri dei costi relativi ai miglioramenti della proprietà. Ciò può comportare difficoltà quando i proprietari di case apportano miglioramenti da soli (ad es. ristrutturazioni fai-da-te) o devono distinguere tra spese che incidono sulla base della proprietà e costi di manutenzione o riparazione (Gravelle, 2022[88])

Tuttavia, le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze per le residenze principali, in particolare dove non hanno limite, sollevano una serie di problemi di efficienza, equità e reddito. Come discusso di seguito,le esenzioni per plusvalenze sulle residenze principali creano distorsioni tra gli strumenti di risparmio, sollevano problemi di equità verticale, intergenerazionale e geografica e rappresentano una perdita significativa di entrate per i governi. Inoltre, l’esenzione delle plusvalenze sulle residenze principali può esentare i guadagni inaspettati, ove presenti, riducendo ulteriormente l’efficienza e l’equità. I problemi di efficienza, equità e reddito associati all’esenzione dalle plusvalenze sulle residenze principali sono ancora più pronunciati laddove i paesi non dispongono di imposte ricorrenti ben progettate sui beni immobili basate su valori immobiliari regolarmente aggiornati. I paragrafi seguenti trattano questi vari punti in modo più dettagliato.

L’esenzione delle plusvalenze sulle residenze principali crea grandi distorsioni tra gli strumenti di risparmio. L’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per la proprietà occupata dai proprietari contrasta con la più tipica tassazione delle plusvalenze su altri tipi di attività, come azioni, fondi di investimento e alloggi in affitto (OCSE, 2018[2]) . L’esenzione per le plusvalenze sugli alloggi di proprietà crea distorsioni significative e contribuisce a ridurre le aliquote fiscali marginali effettive sugli alloggi di proprietà rispetto agli alloggi in affitto e ad alcune attività finanziarie (Millar-Powell et al. (2022[83]) , OCSE ( 2018[2])). Il trattamento fiscale preferenziale applicato alle abitazioni di proprietà, di cui l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze è un elemento, rende più appetibili gli investimenti in abitazioni di proprietà. Sebbene una tassazione effettiva molto bassa possa essere giustificata per motivi di incoraggiamento alla proprietà della casa, incentiva anche le persone a dirottare il capitale lontano da altri investimenti e a consumare eccessivamente l’edilizia abitativa (Gruber, Jensen e Kleven, (2021[89]) , Fatica e Prammer (2017[90 ]) , Arnold e altri (2011[57]) , (Hungerford, 2010[12]) ).

Le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari vanno a vantaggio in modo sproporzionato di un reddito più elevato e delle famiglie più ricche. Rispetto alle famiglie a basso reddito e a reddito più basso, le famiglie a reddito elevato e ricche possiedono residenze principali di maggior valore che hanno registrato aumenti di valore maggiori negli ultimi decenni (cfr. Capitolo 2, Corlett e Leslie (2021[10]) , Grudnoff (2016[ 11])). Pertanto, si prevede che una quota sproporzionata delle plusvalenze sulle residenze principali e dell’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze andrà alle famiglie apicali, una scoperta supportata da un numero limitato di studi. Ad esempio, nel Regno Unito, la plusvalenza nominale media della residenza principale tra il 2000 e il 2016-18 è stata in media inferiore a 1 000 GBP per adulto per i primi tre decili di ricchezza netta, rispetto a 174 000 GBP per i 10 più ricchi % (Corlett e Leslie, 2021[10]). Ciò riflette in parte il fatto che solo i proprietari di case ricevono una plusvalenza e che i tassi di proprietà della casa sono in media del 2,7% per i tre decili inferiori, ma raggiungono il 98% per il decile più ricco. Negli Stati Uniti, quasi il 50% delle plusvalenze sulla residenza principale spetta alle famiglie nel quintile di reddito più alto, mentre solo il 5% nel quintile più basso (Hungerford, 2010[12]) . In Australia, la metà inferiore della distribuzione del reddito riceve circa il 13% dello sgravio fiscale totale per le plusvalenze sulla residenza principale, mentre il decile superiore riceve il 37% (Grudnoff, 2016[11]) . Gli affittuari, che tendono ad avere redditi e ricchezza inferiori (vedi Capitolo 2) non ricevono alcun beneficio diretto da questa esenzione.

Le esenzioni dall’imposta sulle plusvalenze per la residenza principale rafforzano la disuguaglianza intergenerazionale e geografica, dato che le plusvalenze si sono concentrate tra le generazioni più anziane e aree geografiche specifiche. Le famiglie più anziane sono caratterizzate da elevati tassi di proprietà di abitazioni e ricchezza abitativa (Capitolo 2) e hanno registrato una crescita significativa dei prezzi degli immobili. L’aumento del valore degli immobili negli ultimi tre decenni è stato senza precedenti, superando l’inflazione e la crescita salariale in un contesto di tassi di interesse storicamente bassi (si veda il Capitolo 1), e tali guadagni molto probabilmente non si ripeteranno (Corlett e Leslie, 2021[10]). Al contrario, i tassi di proprietà delle abitazioni sono in calo tra le giovani generazioni, in parte a causa degli aumenti di valore degli immobili che hanno reso sempre più difficile l’accesso al mercato immobiliare. Anche se le famiglie più giovani sono in grado di accedere al mercato immobiliare, potrebbero non sperimentare i grandi guadagni delle generazioni precedenti. Molti paesi hanno anche assistito a forti differenze nella distribuzione regionale delle plusvalenze, con le famiglie nelle grandi aree metropolitane che hanno beneficiato della crescita più significativa dei prezzi degli immobili su proprietà già di alto valore. Nel Regno Unito, ad esempio, gli adulti proprietari di immobili a Londra hanno beneficiato di un aumento medio di capitale (GBP 76 000) quasi quattro volte maggiore dell’aumento registrato dagli adulti proprietari di immobili nel nord-est (GBP 21 000) tra il 2000 e il 2021(Corlett e Leslie, 2021[10]) .

Laddove esistono guadagni imprevisti, le esenzioni fiscali sulle plusvalenze per gli alloggi occupati dai proprietari lasciano tali guadagni non tassati, sollevando ulteriori problemi di efficienza e equità.Sebbene le plusvalenze possano derivare da miglioramenti immobiliari e riflettano in parte l’inflazione generale dei prezzi, le plusvalenze immobiliari sono principalmente la conseguenza di aumenti del valore degli immobili, che sono guidati da fattori sui quali i proprietari di abitazione non hanno alcun controllo. In effetti, l’aumento dei prezzi delle case è stato collegato, tra gli altri fattori, a bassi tassi di interesse, offerta non reattiva e cambiamenti demografici (si veda il capitolo 1). Anche le esternalità positive, in particolare dagli investimenti pubblici (ad es. miglioramento delle infrastrutture di trasporto, qualità delle scuole), possono contribuire all’aumento dei prezzi delle abitazioni. Le esenzioni fiscali sulle plusvalenze illimitate sulle residenze principali significano che questi guadagni inaspettati per i proprietari di immobili sfuggono alla tassazione, influendo negativamente sia sull’efficienza che sull’equità. Potrebbero esserci altri strumenti per catturare alcuni guadagni inaspettati sulla proprietà,3.3.2 ). L’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze può anche amplificare gli incentivi per i proprietari di case a opporsi alla costruzione di nuove abitazioni, dove l’aumento dell’offerta di alloggi potrebbe allentare la pressione al rialzo sui prezzi delle case.

Infine, l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per le residenze principali rappresenta una significativa perdita di entrate per i governi. Alcuni studi hanno scoperto che l’importo delle entrate perse dai governi è notevole. Negli Stati Uniti, il costo delle entrate dell’esenzione fiscale (limitata) sulle plusvalenze è stato stimato a 40,3 miliardi di USD per il 2022 (Gravelle, 2022[88]) . In Australia, il costo stimato dell’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per le residenze principali era di 64 miliardi di AUD nel 2021 (Treasury, 2022[91]) . Nel Regno Unito, il costo delle entrate del Private Residence Relief è stato stimato a 28,4 miliardi di GBP nel 2020-21 (HMRC, (2021[92]) ), mentre (Corlett e Leslie, 2021[10])scoprire che tassare le plusvalenze su tutte le residenze principali a un’aliquota fissa del 28% aumenterebbe una stima di 11 miliardi di sterline. Sia in Australia (Treasury, 2022[91]) che nel Regno Unito (HMRC, 2021[92]) , l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per la residenza principale è la più grande sgravio fiscale del paese in termini di mancato guadagno. Tuttavia, va notato che la rimozione dell’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze non aumenterebbe necessariamente l’equivalente del mancato gettito fiscale, poiché le entrate fiscali aggiuntive dipenderebbero da effetti dinamici come effetti di blocco e variazione dei prezzi delle case.

Le preoccupazioni sull’efficienza, l’equità e le entrate sollevate dall’esenzione delle plusvalenze sulle residenze principali sono più pronunciate laddove gli aumenti del valore della proprietà non sono rilevati dalle tasse sulla proprietà ricorrenti.In una certa misura, le imposte ricorrenti sui beni immobili possono fungere da sostituto imperfetto di un’imposta sulle plusvalenze basata sulla competenza purché i valori degli immobili siano regolarmente aggiornati; con la differenza che l’imposta sugli immobili ricorrente è riscossa sul valore complessivo dell’immobile, non solo sull’aumento di valore. Tassando i valori immobiliari più elevati su base ricorrente, le imposte ricorrenti sui beni immobili evitano gli effetti lock-in che possono derivare dalle imposte sulle plusvalenze basate sulla realizzazione. Tuttavia, nel caso in cui non vi siano imposte sulle plusvalenze e in cui le imposte sugli immobili ricorrenti non siano basate su valori immobiliari regolarmente aggiornati, gli aumenti dei valori delle abitazioni guadagnati dai proprietari di abitazione sfuggono completamente alla tassazione (supponendo che non vi siano imposte patrimoniali nette ricorrenti).

Limitare l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per le residenze principali per garantire che le plusvalenze superiori a un valore molto elevato siano tassate ha il potenziale per ridurre contemporaneamente le distorsioni, aumentare l’equità e aumentare le entrate.La discussione di cui sopra evidenzia che limitare l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze per le residenze principali a una soglia di plusvalenza elevata produrrebbe effetti positivi per equità ed efficienza. Inoltre, consentirebbe ai governi di raccogliere importi significativi di entrate dalle famiglie con grandi plusvalenze, dati gli aumenti dei prezzi delle case. Allo stesso tempo, l’esenzione di una parte delle plusvalenze sembra essere un approccio ragionevole per ridurre i potenziali effetti di lock-in e i costi amministrativi. La soglia potrebbe essere fissata a un livello sufficientemente alto per continuare a esentare la stragrande maggioranza dei proprietari di case, ma catturare quelli che si trovano in cima alla distribuzione, e regolarmente rivalutata per tenere conto degli aumenti dei prezzi delle case. La soglia di esenzione fiscale potrebbe essere subordinata all’utilizzo dell’alloggio come residenza principale per un numero minimo di anni. Un’alternativa sarebbe quella di esentare i guadagni sulle residenze principali guadagnati in un dato tempo indipendentemente dal numero di vendite. Ciò impedirebbe l’elusione fiscale che potrebbe verificarsi se l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze fosse applicata per transazione, poiché le famiglie potrebbero evitare la tassazione delle plusvalenze vendendo e acquistando regolarmente proprietà e realizzando guadagni al di sotto della soglia di esenzione. Rafforzerebbe anche l’equità orizzontale tra chi si muove e chi resta. In una minoranza di paesi OCSE si applica un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze limitate per la residenza principale (Tabella A.1). Israele applica un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze sui primi 4,5 milioni di ILS (circa 1,4 milioni di dollari) di plusvalenza da proprietà residenziale, se è l’unica proprietà di proprietà del contribuente ed è stata detenuta per più di 18 mesi. Negli Stati Uniti, possono essere escluse dalla tassazione le plusvalenze fino a USD 250.000 (o USD 500.000 per i coniugi che depositano congiuntamente) (non indicizzate all’inflazione) sulla vendita della residenza principale, se l’abitazione è stata di proprietà e utilizzata come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti. Il Messico esenta le plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari se il guadagno è inferiore a 700 000 unità di investimento (circa 250 000 USD) e se il contribuente non ha ceduto alloggi negli ultimi cinque anni. La Corea esenta le plusvalenze per le case di valore inferiore a 900 milioni di KRW (circa 790 000 USD) se non si qualificano per un’esenzione completa basata sul periodo di detenzione. se l’abitazione è stata di proprietà e adibita ad abitazione principale per almeno due dei cinque anni precedenti. Il Messico esenta le plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari se il guadagno è inferiore a 700 000 unità di investimento (circa 250 000 USD) e se il contribuente non ha ceduto alloggi negli ultimi cinque anni. La Corea esenta le plusvalenze per le case di valore inferiore a 900 milioni di KRW (circa 790 000 USD) se non si qualificano per un’esenzione completa basata sul periodo di detenzione. se l’abitazione è stata di proprietà e adibita ad abitazione principale per almeno due dei cinque anni precedenti. Il Messico esenta le plusvalenze sugli alloggi occupati dai proprietari se il guadagno è inferiore a 700 000 unità di investimento (circa 250 000 USD) e se il contribuente non ha ceduto alloggi negli ultimi cinque anni. La Corea esenta le plusvalenze per le case di valore inferiore a 900 milioni di KRW (circa 790 000 USD) se non si qualificano per un’esenzione completa basata sul periodo di detenzione.

Se i paesi decidono di tassare alcuni dei guadagni sulle residenze principali, le riforme dovranno probabilmente bilanciare questi obiettivi politici con considerazioni di economia politica, soprattutto quando si decide quali guadagni saranno soggetti all’imposta e tenere conto delle interazioni con altre tasse. Se i paesi decidono di farloampliare la base imponibile delle plusvalenze, i governi dovranno decidere se la riforma si applica solo alle plusvalenze che matureranno in futuro (ad esempio dalla data di introduzione della riforma) o tiene conto anche delle plusvalenze passate. Considerando la crescita senza precedenti dei prezzi delle abitazioni negli ultimi decenni e le sue implicazioni per la disuguaglianza intergenerazionale, sembra giustificato sia per ragioni di equità che di entrate includere nella base imponibile le plusvalenze maturate prima dell’introduzione dell’imposta. Tuttavia, per ragioni pratiche, i guadagni possono essere calcolati in relazione a una data base specifica (invece del periodo di piena proprietà) (si veda ad esempio la proposta di Corlett e Leslie (2021[10])). Ciò ridurrebbe le difficoltà pratiche associate al monitoraggio dei miglioramenti del capitale deducibili nel corso degli anni poiché i proprietari di case potrebbero non aver tenuto traccia di questi costi, sebbene ai contribuenti potrebbe essere consentito detrarre un importo fisso presunto di spese. Allo stesso tempo, tassare le plusvalenze in relazione a una data base specifica renderebbe più difficile determinare la base dei costi dell’immobile che se si utilizzasse il prezzo di acquisto originario. Tassare le plusvalenze guadagnate dopo una data specifica anziché oltre il periodo di piena proprietà eviterebbe anche di punire i proprietari di case a lungo termine, sebbene ciò sarebbe meno problematico se l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze fosse fissata a un livello elevato. Una riforma delle imposte sulle plusvalenze deve anche tenere conto delle norme esistenti sulle plusvalenze non realizzate alla morte,

Le plusvalenze su immobili residenziali secondari dovrebbero essere tassate per promuovere la neutralità tra le diverse classi di attività e aumentare la progressività del sistema fiscale.La proprietà secondaria dovrebbe essere tassata come gli altri beni strumentali al fine di mantenere la neutralità tra i diversi tipi di attività, indipendentemente dal fatto che l’alloggio generi un reddito (es. proprietà in affitto) o meno (es. case per vacanze). La logica alla base delle esenzioni fiscali sulle plusvalenze o degli sgravi di roll-over (ovvero prevenire effetti di blocco che riducono la mobilità residenziale e potenzialmente lavorativa) è più debole nel caso di alloggi secondari, poiché la mobilità di eventuali occupanti (ad es. affittuari) non dovrebbe essere influenzata da imposte sulle plusvalenze a carico dei proprietari. Dal punto di vista dell’equità, la tassazione delle plusvalenze sulle abitazioni secondarie contribuirebbe a rafforzare la progressività poiché la ricchezza immobiliare secondaria è significativamente più concentrata nella parte superiore della distribuzione (cfr. capitolo 2). Negli Stati Uniti, ad esempio,(Hungerford, 2010[12]) . Inoltre, poiché l’imposta sulle plusvalenze viene pagata al momento della cessione, la probabilità che l’onere fiscale venga in gran parte trasferito agli affittuari attraverso affitti più elevati è inferiore.

Laddove le plusvalenze sono tassate, i paesi dovrebbero considerare di tassare le plusvalenze reali piuttosto che nominali. Nei paesi che tassano le plusvalenze nominali, l’aliquota fiscale effettiva marginale aumenta con l’inflazione (Millar-Powell et al., 2022[83]) . Per garantire che solo il guadagno reale sia tassato, i paesi dovrebbero consentire l’indicizzazione delle plusvalenze utilizzando, ad esempio, l’indice dei prezzi al consumo (CPI). Mentre l’indicizzazione delle plusvalenze potrebbe essere stata meno rilevante nel contesto di bassa inflazione dell’ultimo decennio, le recenti tendenze che indicano un’inflazione più elevata potrebbero aumentare la necessità di indicizzazione dell’inflazione. La digitalizzazione ha anche ridotto significativamente i costi amministrativi associati all’indicizzazione delle plusvalenze per l’inflazione.

I paesi dovrebbero prendere in considerazione la possibilità di limitare o eliminare gradualmente la riduzione degli interessi ipotecari sugli alloggi occupati dai proprietari

Lo sgravio degli interessi ipotecari per l’edilizia abitativa è comune nei paesi dell’OCSE . Lo sgravio degli interessi ipotecari è uno degli strumenti di politica fiscale più comuni a sostegno della proprietà di abitazioni nei paesi dell’OCSE (OCSE, 2021[93]) , il che può essere spiegato dal fatto che i mutui rappresentano la maggiore passività nei portafogli di debito delle famiglie e aiutano le famiglie ad accedere al mercato immobiliare e accumulare ricchezza (Causa, Woloszko e Leite, 2019[94]). Su 38 paesi OCSE, 17 offrono sgravi fiscali per interessi ipotecari su alloggi occupati dai proprietari tramite una detrazione fiscale o un credito d’imposta. In alcuni paesi, il valore totale della detrazione o del credito è limitato (ad es. Belgio (rimborso del capitale ipotecario), Estonia, Finlandia, Italia, Lussemburgo e Spagna), mentre due paesi limitano l’ammissibilità allo sgravio degli interessi ipotecari ai contribuenti al di sotto di un reddito soglia (Cile) o il cui patrimonio immobiliare scende al di sotto di una soglia di valore (Corea). Lo sgravio degli interessi ipotecari è più ampiamente disponibile per la proprietà in affitto, poiché molti paesi consentono ai contribuenti di detrarre i costi sostenuti per guadagnare reddito da locazione imponibile. Ventisei paesi su 38 offrono sgravi sugli interessi ipotecari per le proprietà in affitto e i massimali o soglie sono meno comuni (OCSE, 2018[2]) .

Lo sgravio degli interessi ipotecari può consentire ai contribuenti di detrarre i costi che devono sostenere per generare reddito imponibile, ma sembra esserci poca giustificazione per questo sgravio in assenza di reddito imponibile. La tassazione del reddito netto – reddito lordo meno i costi sostenuti per generarlo – è una pratica comune nei paesi dell’OCSE. Nel caso di una proprietà in affitto, i proprietari sono generalmente tassati sul reddito netto da locazione; cioè, il loro reddito da locazione dopo aver dedotto costi come interessi ipotecari e tasse locali. Nel caso di proprietà occupate dai proprietari, esiste un caso convincente per fornire uno sgravio degli interessi ipotecari in cui gli affitti figurativi sono tassati. Tuttavia, gli affitti figurativi sugli alloggi occupati dai proprietari sono raramente tassati per vari motivi concettuali e amministrativi ( Riquadro 3.4). Nei paesi in cui gli affitti figurativi sugli alloggi occupati dai proprietari non sono tassati, la giustificazione per consentire la detrazione o l’accredito dei costi, compresi i pagamenti degli interessi ipotecari, appare limitata in quanto non esiste un reddito imponibile corrispondente. 15

Lo sgravio degli interessi ipotecari sulle abitazioni occupate dai proprietari fornisce un ingente sussidio ai proprietari di case e rappresenta un costo fiscale significativo. Lo sgravio degli interessi ipotecari riduce i costi di finanziamento di un investimento immobiliare finanziato tramite debito (comunemente all’aliquota fiscale marginale del contribuente) e quindi riduce l’aliquota fiscale effettiva marginale (METR) del debito rispetto alla proprietà finanziata con capitale proprio ( Figura 3.6 ). In media, il valore dello sgravio fiscale aumenta con il reddito, ma diminuisce leggermente per i redditi più alti a causa del tetto massimo in alcuni paesi. La riduzione degli interessi ipotecari rappresenta anche un costo fiscale significativo per i governi. Il mancato gettito fiscale dovuto allo sgravio degli interessi ipotecari è stato pari all’1,3% del PIL nei Paesi Bassi, allo 0,3% in Belgio e Lussemburgo e allo 0,1% circa negli Stati Uniti, in Finlandia e in Messico(OCSE, 2021[93]) . Negli Stati Uniti, ciò equivaleva a circa il 7% delle entrate totali dell’imposta sul reddito delle persone fisiche nel 2018 (Sommer e Sullivan, 2018[96]) . Questo ingente costo fiscale è stato giustificato dai previsti impatti positivi dello sgravio fiscale sulla proprietà della casa, ma, come discusso di seguito, le prove suggeriscono che la riduzione degli interessi ipotecari non è efficace nell’aumentare i livelli di proprietà della casa e solleva seri problemi di efficienza e equità.

Tuttavia, l’evidenza empirica suggerisce che lo sgravio degli interessi ipotecari non aumenta i tassi di proprietà delle case e si traduce in un aumento dei prezzi delle case laddove l’offerta di alloggi è limitata. Le statistiche descrittive mostrano che i tassi di proprietà della casa tra le famiglie ad alto reddito (ad esempio le famiglie che beneficiano maggiormente delle detrazioni) nei paesi che non consentono lo sgravio degli interessi ipotecari sono elevati e simili ai tassi di proprietà della casa in paesi comparabili che forniscono sgravi fiscali (Caldera Sánchez e Andrews, 2011 [74]) . In uno studio che esamina l’impatto di una riforma sulla deducibilità degli interessi ipotecari in Danimarca, Gruber et al. (2021[89]) trovano prove causali del fatto che le modifiche alla riduzione degli interessi ipotecari non hanno alcun effetto sui tassi di proprietà della casa. Negli Stati Uniti, Glaeser e Shapiro (2003[97])rilevano che lo sgravio degli interessi ipotecari non ha influito sui tassi di proprietà delle case, che sono rimasti stabili nel corso dei decenni nonostante variazioni significative che incidono sul sussidio, mentre Hilber e Turner (2014[98]) trovano che la proprietà delle case aumenta solo per i gruppi a reddito più elevato in cui l’offerta abitativa è elastica. La capitalizzazione delle detrazioni degli interessi ipotecari in prezzi delle case più elevati è evidenziata in una serie di studi empirici (Berger et al., 2000[99] ; Gruber, Jensen e Kleven, 2021[89]) e modelli di equilibrio generale (Harris, 2010[100] ] ; Sommer e Sullivan, 2018[96]) , in particolare dove l’offerta abitativa è anelastica (vedi ad esempio (Bourassa et al., 2013[101] ;Davis, 2019[102] ; Hilber e Turner, 2014[98]) . Poiché lo sgravio degli interessi ipotecari viene capitalizzato in prezzi delle case più elevati, è improbabile che aumenti la proprietà della casa, ma solleva anche questioni distributive, con studi che dimostrano che i proprietari e i promotori immobiliari traggono il massimo vantaggio da prezzi più elevati (Caldera Sánchez e Andrews, 2011[74] ; Davis, 2019[102]) . L’impatto dello sgravio degli interessi ipotecari sui tassi di proprietà dell’abitazione è limitato anche dal fatto che tale sgravio non riesce ad affrontare gli ostacoli più importanti alla proprietà dell’abitazione, come il rating creditizio delle famiglie (Barakova et al., 2003[103]) e la disponibilità di -pagamenti (Gabriel e Rosenthal, 1991[104]) .

L’evidenza empirica mostra anche che la riduzione degli interessi ipotecari incoraggia l’acquisto di case più grandi e di maggior valore, piuttosto che sostenere i nuovi entranti nel mercato immobiliare. Gruber et al. (2021[89]) rilevano che lo sgravio degli interessi ipotecari incide sugli investimenti immobiliari con un margine intensivo, poiché le famiglie utilizzano il sussidio fiscale per acquistare proprietà più grandi e più costose, piuttosto che con un margine ampio (vale a dire l’acquisizione di una casa). Sebbene in teoria possano esserci esternalità positive associate all’aumento del valore della casa e delle dimensioni della proprietà (ad es. effetti positivi di case più belle sul quartiere), questo in genere non è l’obiettivo dichiarato della riduzione degli interessi ipotecari. L’evidenza empirica mostra anche che gli effetti di margine intensivi sono guidati dal trasloco delle famiglie anziché dal miglioramento della propria casa(Gruber, Jensen e Kleven, 2021[89]) . Gli acquisti di immobili più grandi possono anche avere conseguenze ambientali negative (ad es. espansione urbana incontrollata e aumento del consumo di energia e acqua).

È stato inoltre riscontrato che lo sgravio degli interessi ipotecari incoraggia l’indebitamento delle famiglie con potenziali effetti negativi sulla stabilità macroeconomica. La domanda di debito immobiliare risulta essere molto elastica rispetto al trattamento fiscale che ne determina i costi di finanziamento (Dunsky e Follain, 2000[105]) . I modelli di equilibrio generale che utilizzano i dati degli Stati Uniti suggeriscono un aumento significativo dell’indebitamento delle famiglie in risposta alla riduzione degli interessi ipotecari (Sommer e Sullivan, 2018[96]) . È stato a loro volta riscontrato che elevati livelli di indebitamento riducono la capacità delle famiglie di regolare i consumi e aumentano la probabilità di flessioni, con le recessioni che tendono a essere più gravi (Sutherland e Hoeller, 2012[106]). Rapporti di leva finanziaria più elevati aumentano anche i rendimenti al netto delle imposte e potenzialmente incentivano la speculazione immobiliare (Andrews, Caldera Sánchez e Johansson, 2011[58]) . Analisi di Andrews et al. (2011[58]) mostrano che la deducibilità degli interessi ipotecari è correlata alla volatilità del mercato immobiliare, il che suggerisce una maggiore attività speculativa.

La riduzione degli interessi ipotecari sulle abitazioni occupate dai proprietari offre maggiori vantaggi alle famiglie ad alto reddito. Poiché è più probabile che le famiglie ad alto reddito siano proprietarie di case, abbiano case di maggior valore e detengano la quota maggiore del debito immobiliare occupato dai proprietari, sono in grado di fare un uso maggiore della riduzione degli interessi ipotecari, mentre le famiglie a basso reddito che hanno meno probabilità di possedere case, possedere proprietà di minor valore e detenere meno debiti immobiliari riceveranno meno sgravi fiscali (Capitolo 2). Anche la progettazione dello sgravio degli interessi ipotecari contribuisce alla concentrazione del vantaggio fiscale, poiché i paesi comunemente forniscono detrazioni per interessi ipotecari all’aliquota fiscale PIT marginale del contribuente e non limitano lo sgravio fiscale sulle abitazioni occupate dai proprietari (Millar-Powell et al., 2022[83]). Una serie di studi che si basano su diversi indicatori ed esaminano gli Stati Uniti (Carasso, Steuerle e Bell, 2005[107] ; Gale, Gruber e Stephens-Davidowitz, 2007[108] ; Harris e Parker, 2014[109] ; Sommer e Sullivan , 2018[96]) e alcuni paesi europei (Fatica, 2015[110] ; Fatica e Prammer, 2017[90] ; Matsaganis e Flevotomou, 2007[111]) trovano prove che la riduzione degli interessi ipotecari è regressiva. Gli studi trovano prove che la quota degli sgravi fiscali totali ricevuti aumenta con il reddito. Ad esempio, Sommer e Sullivan (2018[96])stimano che negli Stati Uniti il ​​42% della detrazione degli interessi ipotecari venga catturato dai contribuenti nel quintile di reddito più alto, mentre Matsaganis e Flevotomou (2007[111]) stimano che la quota dell’agevolazione che va al quintile di reddito più alto varia da 33 % (Svezia) al 59% (Grecia) in diversi paesi europei. Matsaganis e Flevotomou (2007[111]) ritengono inoltre che gli sgravi fiscali come quota del reddito siano più elevati per le famiglie nel quarto o quinto quintile di reddito. Negli Stati Uniti, Carasso, Steuerle e Bell (2005[107]) rilevano che lo sgravio fiscale come quota dell’onere fiscale aumenta con il reddito, dallo 0,3% per il primo quintile di reddito al 4,9% per il quintile di reddito superiore.

Tuttavia, le famiglie a basso reddito e le famiglie meno ricche possono trarre un vantaggio significativo dalla riduzione degli interessi ipotecari, dati i livelli di indebitamento delle famiglie. È importante notare che mentre le famiglie ad alto reddito ricevono maggiori sgravi sia come quota dello sgravio totale che in relazione ai loro redditi (in particolare quando lo sgravio non è limitato), le famiglie a basso reddito e a basso reddito possono comunque beneficiare di sgravi fiscali per interessi ipotecari, poiché una quota maggiore di famiglie a basso reddito ha un rapporto debito/reddito elevato e dato che il debito immobiliare è più consistente rispetto alla ricchezza lorda per le famiglie a basso reddito (Capitolo 2). Fatica e Prammer (2017[90])scoprire che la riduzione delle tasse in alcuni paesi europei è più alta per le famiglie con ricchezza netta bassa e ricchezza netta abitativa. Limitare lo sgravio degli interessi ipotecari a un livello basso per mirare allo sgravio può quindi evitare alcuni degli effetti regressivi di uno sgravio generalizzato.

Lo sgravio sugli interessi ipotecari per le proprietà in affitto consente ai contribuenti di detrarre i costi sostenuti per guadagnare un reddito imponibile, ma questo sgravio fornisce una riduzione fiscale maggiore alle famiglie ad alto reddito e ad alto reddito. Le detrazioni degli interessi ipotecari per le proprietà in affitto assicurano che l’imposta venga riscossa sul reddito netto dei contribuenti, cioè dopo aver dedotto i costi sostenuti per guadagnare il reddito.Tuttavia, una detrazione fiscale per gli interessi ipotecari si traduce in una maggiore riduzione della responsabilità fiscale per i contribuenti ad alto reddito soggetti a aliquote PIT marginali più elevate (nei paesi che applicano aliquote fiscali progressive sui redditi da locazione). Inoltre, la proprietà di alloggi secondari, che include gli alloggi in affitto, è concentrata tra le famiglie più abbienti (vedi capitolo 2). A causa di questa concentrazione di proprietà e della progettazione di sgravi degli interessi ipotecari, che in genere è illimitato, l’agevolazione degli interessi ipotecari per le proprietà in affitto fluisce principalmente alle famiglie più importanti.

La rimozione della riduzione degli interessi ipotecari per la proprietà occupata dai proprietari aumenterebbe contemporaneamente l’efficienza, l’equità e le entrate. L’eliminazione graduale della riduzione degli interessi ipotecari potrebbe affrontare molti degli effetti negativi sopra delineati: ridurre gli incentivi fiscali a investire in modo eccessivo in alloggi di proprietà, abbassare o mitigare gli aumenti dei prezzi delle case, migliorare la stabilità macroeconomica e rimuovere uno sgravio fiscale regressivo e costoso. Una migliore accessibilità dei prezzi potrebbe ridurre gli affitti e rendere l’alloggio più accessibile alle famiglie che attualmente non utilizzano appieno l’agevolazione (come le famiglie a basso reddito con basse passività PIT). Studi empirici suggeriscono che l’eliminazione della riduzione degli interessi ipotecari sulle principali proprietà residenziali aumenta il benessere nel lungo periodo (Alpanda e Zubairy, 2016[112] ;Floetotto, Kirker e Stroebel, 2016[113] ; Gale, Gruber e Stephens-Davidowitz, 2007[108] ; Harris, 2010[100] ; Karlman, Kinnerud e Kragh-Sørensen, 2021[114]) . Se l’eliminazione degli sgravi per interessi ipotecari rafforzerebbe la progressività riducendo gli sgravi fiscali che offrono maggiori vantaggi alle famiglie ad alto reddito, il massimale aiuterebbe anche a migliorare la progressività.

La rimozione della riduzione degli interessi ipotecari sulle abitazioni occupate dai proprietari può tuttavia essere complessa in quanto crea vincitori e vinti e rischia di destabilizzare il mercato immobiliare, quindi un’eliminazione graduale dovrebbe essere graduale. I paesi che hanno rimosso la riduzione degli interessi ipotecari lo hanno fatto gradualmente ( Riquadro 3.5). La graduale rimozione della riduzione degli interessi ipotecari aiuta ad alleviare potenziali difficoltà finanziarie per le famiglie che rimborsano i prestiti. Inoltre, poiché la riduzione degli interessi ipotecari sarà probabilmente capitalizzata nei prezzi delle case, la sua rimozione potrebbe provocare un calo dei prezzi delle case. Ciò dovrebbe creare vincitori e vinti, in particolare nel breve periodo; ad esempio, gli affittuari e le famiglie a basso reddito con una minore capacità di indebitamento guadagnerebbero dai prezzi delle case più bassi (e non perderebbero molto dall’abrogazione dello sgravio fiscale per gli interessi ipotecari), mentre i proprietari di case con un elevato indebitamento e i proprietari a titolo definitivo potrebbero perdere (Floetotto, Kirker e Stroebel, 2016[113] ; Karlman, Kinnerud e Kragh-Sørensen, 2021[114]). Se la riduzione degli interessi ipotecari viene rimossa bruscamente anziché gradualmente eliminata, i benefici che maturano per i non proprietari di case (ad es. affittuari e potenziali proprietari) saranno maggiori mentre i proprietari di case, in particolare quelli che hanno un’elevata leva finanziaria, rischiano di perdere di più. Al contrario, l’eliminazione graduale della riduzione degli interessi ipotecari ridurrà il potenziale calo dei prezzi delle case, mitigando i costi della riforma per gli attuali proprietari di case, ma anche diminuendo i potenziali guadagni nell’accessibilità degli alloggi per i non proprietari di case. Oltre a questi effetti sul benessere tra i diversi gruppi, si dovrebbe prendere in considerazione il più ampio impatto macroeconomico di un’improvvisa abrogazione della riduzione degli interessi ipotecari poiché un calo significativo dei prezzi delle case potrebbe avere effetti più ampi sull’economia. La decisione su quanto velocemente rimuovere lo sgravio degli interessi ipotecari dovrebbe quindi considerare attentamente sia gli effetti sul benessere tra gli attuali proprietari di case e potenziali ingressi nel mercato immobiliare, sia i rischi macroeconomici più ampi. Oltre a una graduale rimozione, occorre prestare attenta considerazione ai tempi delle riforme. In particolare, nell’attuale contesto di inasprimento della politica monetaria, i paesi devono prestare attenzione all’accresciuta vulnerabilità finanziaria di alcune famiglie (cfr. capitolo 1).

Laddove non sia possibile un’abrogazione completa, i paesi potrebbero ridurre la riduzione degli interessi ipotecari in modo da ridurne gli effetti regressivi e distorsivi. I paesi potrebbero limitare l’importo degli interessi ipotecari che i contribuenti possono detrarre (ad esempio limitando il valore della detrazione, limitando il valore del prestito su cui sono deducibili gli interessi o limitando la quota di interessi che è deducibile) o limitare l’ammissibilità tramite una soglia applicata al reddito personale del contribuente o una soglia applicata al valore dell’immobile. In alternativa, i paesi potrebbero sostituire le detrazioni degli interessi ipotecari (che riducono il reddito imponibile) con crediti d’imposta limitati (che riducono direttamente l’onere fiscale fino a un importo fisso) per rendere lo sgravio meno regressivo (ad esempio Italia, Spagna).

Sebbene vi sia un forte motivo per mantenere lo sgravio degli interessi ipotecari per le proprietà in affitto, i paesi potrebbero prendere in considerazione l’introduzione di alcune limitazioni a questo sgravio per ridurre la regressività.Vi è un valido motivo per consentire ai contribuenti di detrarre i costi sostenuti per guadagnare un reddito imponibile. Tuttavia, data la concentrazione della ricchezza immobiliare secondaria, i paesi potrebbero prendere in considerazione la progettazione di sgravi per interessi ipotecari in modo che redditi più elevati e contribuenti facoltosi non ne traggano benefici sproporzionati. Ciò potrebbe includere la limitazione dell’importo dello sgravio (ad es. limite all’importo dedotto) o il passaggio a un credito d’imposta. Ad esempio, il Regno Unito ha sostituito la detrazione degli interessi ipotecari con un credito d’imposta illimitato pari al 20% dei costi. Ciò garantisce che i contribuenti con gli stessi costi ricevano lo stesso vantaggio fiscale indipendentemente dall’aliquota con cui pagano le tasse.

La tassazione del reddito netto da locazione a aliquote marginali dell’imposta sul reddito personale o di capitale e il rafforzamento dei requisiti di rendicontazione supportano l’efficienza e l’equità

Il reddito da locazione generalmente riceve lo stesso trattamento fiscale di altri tipi di reddito da capitale. Il reddito da locazione è tassato con il reddito totale ad aliquote PIT marginali nei paesi con sistemi fiscali globali (ad esempio Canada, Germania, Nuova Zelanda) e ad aliquote forfettarie con altri redditi da capitale nei paesi con sistemi di doppia imposta sul reddito (ad esempio Danimarca, Finlandia). Alcuni paesi offrono ai contribuenti la scelta tra tassare il reddito netto da locazione ad aliquote PIT marginali e tassare il reddito da locazione lordo ad aliquote flat tax inferiori (ad esempio Israele, Italia, Lettonia). Una piccola minoranza di paesi applica una serie unica di aliquote fiscali e soglie al reddito da locazione (ad esempio la Grecia). Il reddito da locazione è completamente esente in alcuni paesi per i contribuenti che possiedono alloggi al di sotto di una soglia di dimensioni (es. Cile 16) o che percepiscono un reddito da locazione al di sotto di una soglia (es. Israele, Norvegia 17 ), senza l’obbligo di dichiarare tale reddito in alcuni luoghi (es. Israele).

La base imponibile è in genere il reddito netto da locazione realizzato, ma una minoranza di paesi tassa il reddito da locazione figurativo.La maggior parte dei paesi tassa il reddito netto da locazione; cioè il reddito effettivamente percepito dal contribuente meno i costi. I paesi forniscono uno sgravio per i costi sostenuti (inclusi interessi ipotecari, costi di manutenzione, tasse locali) o consentono ai contribuenti di detrarre una percentuale fissa del reddito da locazione (ad esempio Estonia, Islanda). Alcuni paesi consentono ai contribuenti di scegliere tra una detrazione fissa e dettagliare le proprie detrazioni con le spese effettivamente sostenute (ad es. Repubblica Ceca, Danimarca, Francia, Messico, Slovenia, Svezia, Türkiye), sebbene questa scelta possa essere limitata ai contribuenti con reddito da locazione inferiore una soglia (es. Francia). La disponibilità di detrazioni ha un impatto significativo sulla tassazione dei redditi da locazione, poiché è molto più probabile che i contribuenti debbano sostenere costi come manutenzione e interessi (dato che è comune prendere prestiti per investire in alloggi in affitto) rispetto ad altre classi di attività. Mentre la maggior parte dei paesi tassa il reddito da locazione effettivamente percepito (al netto delle detrazioni applicabili), una minoranza di paesi tassa invece il reddito da locazione figurativo. Ad esempio, il reddito da locazione è calcolato come multiplo del valore catastale in Belgio e come rendimento presunto basato su un mix di portafoglio di investimenti a rendimento più elevato e risparmi a rendimento inferiore nei Paesi Bassi (la quota di ciascuna categoria è fissata dalla tassa autorità e dipende dalla ricchezza del contribuente).

Tassare il reddito netto da locazione al reddito personale del contribuente o all’aliquota dell’imposta sul reddito da capitale del contribuente ha senso dal punto di vista dell’efficienza e dell’equità orizzontale.Richiedere ai contribuenti di dichiarare tutti i redditi da locazione e le relative spese (inclusi i pagamenti degli interessi ipotecari) e aggiungere il reddito da locazione al reddito totale (nei paesi con un sistema globale) o al reddito da capitale (nei paesi con un sistema duale) garantisce che il reddito da locazione effettivo sia tassato nel modo più efficiente ed equo. La tassazione del reddito netto da locazione realizzato assicura che le passività fiscali siano allineate con il reddito effettivo del contribuente. Al contrario, vi è un rischio significativo che il reddito da locazione figurativo o presunto non si allinei al reddito effettivo, il che potrebbe portare a passività fiscali indebitamente elevate o basse. Lo sgravio fiscale per interessi ipotecari, ammortamenti e altri costi consente ai contribuenti di detrarre le spese sostenute per guadagnare reddito imponibile. Ciò garantisce che i contribuenti con lo stesso rendimento netto affrontino passività fiscali simili ed evita di penalizzare i contribuenti che hanno spese più elevate. Tassare i redditi da locazione alle stesse aliquote degli altri redditi da capitale riduce le distorsioni indotte dalle tasse nell’allocazione degli investimenti tra le classi di attività(OCSE/KIPF, 2014[85]) . Questo approccio è più semplice ed equo rispetto all’offrire ai contribuenti la scelta tra diversi metodi per tassare il reddito da locazione (vale a dire tassare il reddito netto da locazione a aliquote PIT marginali e il reddito da locazione lordo a basse aliquote fisse).

Consentire ai contribuenti di detrarre le spese può aumentare i costi di conformità e sollevare problemi di equità verticale, tuttavia, questi problemi possono essere affrontati attraverso un’attenta progettazione fiscale.Consentire ai contribuenti di detrarre le spese solleva preoccupazioni in termini di equità verticale, dato che le famiglie più ricche e con reddito più alto hanno maggiori probabilità di guadagnare reddito da locazione e hanno proprietà più preziose e maggiori spese deducibili. In alcuni paesi, i contribuenti a reddito più elevato possono anche detrarre i costi alle loro aliquote PIT marginali (più elevate). I paesi interessati all’equità verticale potrebbero prendere in considerazione la possibilità di limitare alcune detrazioni o di trasformare alcune detrazioni (ad es. sgravio per interessi ipotecari) in crediti d’imposta (limitati). Consentire ai contribuenti di detrarre le spese reali implica anche un costo di amministrazione fiscale per i governi e un costo di adempimento fiscale per i contribuenti, che sarà sproporzionatamente elevato per i contribuenti che percepiscono un reddito basso. Alcuni paesi hanno affrontato questo problema attraverso sistemi di detrazione semplificati,

L’aumento degli affitti a breve termine ha sollevato dubbi sul se e come il reddito risultante sia tassato. Le piattaforme digitali come Airbnb e HomeAway hanno portato a un aumento degli affitti a breve termine (Koster, van Ommeren e Volkhausen, 2018[120]), sollevando interrogativi sul trattamento fiscale dei redditi da locazione a breve termine. Mentre molti paesi applicano lo stesso trattamento fiscale agli affitti a breve ea lungo termine, alcuni applicano detrazioni fiscali diverse o applicano regimi speciali, come quelli relativi agli affitti per le vacanze o alle piccole imprese. Ad esempio, il Regno Unito limita la deducibilità degli interessi ipotecari per gli alloggi in affitto a lungo termine, ma non per gli affitti qualificati a breve termine; al contrario, la Spagna applica una detrazione del 60% sul reddito da locazione imponibile guadagnato da affitti a lungo termine, ma non per affitti a breve termine. Il trattamento fiscale può dipendere anche dalla situazione del contribuente; ad esempio, se il reddito da locazione supera una soglia (es. Francia), se il proprietario fornisce servizi agli ospiti (es. Stati Uniti) e se il proprietario affitta una proprietà separata o parte della loro casa (es. Australia). Queste differenze possono essere necessarie per distinguere tra la realtà economica dei diversi accordi di locazione, ma creano distorsioni incentivando i contribuenti a investire in una forma di alloggio in affitto piuttosto che in un’altra. Le detrazioni per le spese relative agli affitti brevi sono tipicamente disponibili per l’intero anno o sono applicate pro-rata temporis con riferimento al tempo in cui l’affitto è disponibile per essere affittato (cioè non con riferimento al tempo in cui l’alloggio viene effettivamente affittato), il che crea opportunità di evasione, in quanto i contribuenti possono richiedere detrazioni per l’intero anno anche quando l’immobile è stato effettivamente affittato solo per una parte dell’anno. Le piattaforme digitali creano anche rischi di evasione fiscale se i contribuenti non dichiarano correttamente i propri redditi. ma creano distorsioni incentivando i contribuenti a investire in una forma di affitto di alloggi piuttosto che in un’altra. Le detrazioni per le spese relative agli affitti brevi sono tipicamente disponibili per l’intero anno o sono applicate pro-rata temporis con riferimento al tempo in cui l’affitto è disponibile per essere affittato (cioè non con riferimento al tempo in cui l’alloggio viene effettivamente affittato), il che crea opportunità di evasione, in quanto i contribuenti possono richiedere detrazioni per l’intero anno anche quando l’immobile è stato effettivamente affittato solo per una parte dell’anno. Le piattaforme digitali creano anche rischi di evasione fiscale se i contribuenti non dichiarano correttamente i propri redditi. ma creano distorsioni incentivando i contribuenti a investire in una forma di affitto di alloggi piuttosto che in un’altra. Le detrazioni per le spese relative agli affitti brevi sono tipicamente disponibili per l’intero anno o sono applicate pro-rata temporis con riferimento al tempo in cui l’affitto è disponibile per essere affittato (cioè non con riferimento al tempo in cui l’alloggio viene effettivamente affittato), il che crea opportunità di evasione, in quanto i contribuenti possono richiedere detrazioni per l’intero anno anche quando l’immobile è stato effettivamente affittato solo per una parte dell’anno. Le piattaforme digitali creano anche rischi di evasione fiscale se i contribuenti non dichiarano correttamente i propri redditi. Le detrazioni per le spese relative agli affitti brevi sono tipicamente disponibili per l’intero anno o sono applicate pro-rata temporis con riferimento al tempo in cui l’affitto è disponibile per essere affittato (cioè non con riferimento al tempo in cui l’alloggio viene effettivamente affittato), il che crea opportunità di evasione, in quanto i contribuenti possono richiedere detrazioni per l’intero anno anche quando l’immobile è stato effettivamente affittato solo per una parte dell’anno. Le piattaforme digitali creano anche rischi di evasione fiscale se i contribuenti non dichiarano correttamente i propri redditi. Le detrazioni per le spese relative agli affitti brevi sono tipicamente disponibili per l’intero anno o sono applicate pro-rata temporis con riferimento al tempo in cui l’affitto è disponibile per essere affittato (cioè non con riferimento al tempo in cui l’alloggio viene effettivamente affittato), il che crea opportunità di evasione, in quanto i contribuenti possono richiedere detrazioni per l’intero anno anche quando l’immobile è stato effettivamente affittato solo per una parte dell’anno. Le piattaforme digitali creano anche rischi di evasione fiscale se i contribuenti non dichiarano correttamente i propri redditi.

I paesi dovrebbero garantire che il reddito da locazione a breve termine sia adeguatamente dichiarato e non sia tassato in modo più favorevole rispetto al reddito da locazione a lungo termine. Sebbene possa esserci una logica per applicare un trattamento fiscale diverso agli affitti a breve e a lungo termine, i paesi dovrebbero evitare di applicare un trattamento fiscale preferenziale agli affitti a breve termine, poiché ciò crea distorsioni e rischi che incidono sull’offerta di alloggi residenziali a lungo termine a prezzi accessibili . Per garantire che le detrazioni siano allineate al reddito imponibile, i paesi possono anche considerare di applicare le detrazioni su base proporzionale con riferimento al periodo in cui l’affitto è effettivamente affittato, piuttosto che all’intero anno o al periodo in cui è disponibile per essere affittato.

Potrebbero essere necessari requisiti di rendicontazione rafforzati per impedire ai contribuenti di eludere le tasse sul reddito da locazione gonfiando le spese deducibili o sottostimando il reddito da locazione. Il reddito derivante da affitti sia a lungo termine che a breve termine può comportare importi relativamente piccoli, distribuiti su molti contribuenti che in genere non sono soggetti a rimesse o segnalazioni di terzi (Eerola et al., 2019[65]) . Ciò comporta il rischio che i contribuenti gonfiano artificialmente le spese deducibili o sottostimano il reddito da locazione, che l’autorità fiscale potrebbe non essere in grado di rilevare facilmente. Il rilevamento può essere ancora più problematico quando i contribuenti non sono tenuti a dichiarare un reddito da locazione al di sotto di una soglia, poiché i contribuenti al di sopra della soglia potrebbero non dichiarare il proprio reddito e rivendicare l’ignoranza quando vengono catturati(Tommaso, 2021[79]). Inoltre, l’assenza di rendicontazione può creare un punto cieco sui dati, poiché l’autorità fiscale non è in grado di misurare la prevalenza e l’impatto distributivo di questa esenzione fiscale. I paesi potrebbero affrontare questi problemi ampliando gli obblighi di segnalazione da parte dei contribuenti, ad esempio dichiarando tutti i redditi da locazione (anche quando al di sotto delle soglie di esenzione) e aumentando gli obblighi di segnalazione di terze parti (ad esempio da agenzie di noleggio e piattaforme digitali). Le informazioni raccolte attraverso la rendicontazione ampliata rafforzerebbero le capacità delle autorità fiscali di identificare la potenziale evasione fiscale in quanto possono essere abbinate alle informazioni segnalate dai contribuenti. Alcuni paesi hanno recentemente introdotto obblighi di segnalazione di terze parti per le piattaforme digitali (ad es. Danimarca, Francia).

Il trattamento delle tasse di successione o di successione degli alloggi potrebbe consentire il differimento e il pagamento rateale, ma dovrebbe evitare esenzioni che concentrano i benefici tra le famiglie più abbienti

La metà dei paesi OCSE con tasse di successione e di successione applica un trattamento fiscale preferenziale alle abitazioni, che sono un bene ereditato comunemente (OCSE (2021[3]) ). Molte famiglie che ricevono un regalo o un’eredità ricevono un alloggio e la maggior parte delle famiglie in alcuni paesi utilizza il bene donato o ereditato come residenza principale (vedere il Capitolo 2). Dei 24 paesi OCSE che impongono tasse di successione o di successione, 12 paesi applicano un trattamento fiscale preferenziale alla residenza principale del donatore e due di questi paesi applicano anche un trattamento preferenziale ad altri immobili (OCSE (2021[3]) ). 18Il trattamento fiscale preferenziale più comune è un’esenzione totale o parziale, mentre una minoranza di paesi applica un’ulteriore franchigia fiscale, aliquote fiscali inferiori o una valutazione inferiore al mercato. Il trattamento fiscale preferenziale è in genere condizionato; la maggior parte dei paesi richiede che il beneficiario sia uno stretto familiare e che viva nell’alloggio, mentre circa un terzo dei paesi richiede che i beneficiari non possiedano altri alloggi. Una minoranza di paesi limita il beneficio fiscale in base al valore (Corea, Spagna) o alla dimensione degli alloggi (Polonia). 19

Sebbene l’inclusione dell’alloggio nella base imponibile di successione o patrimonio migliora l’efficienza e l’equità, ciò potrebbe comportare difficoltà per i conviventi.Il trattamento fiscale preferenziale per la residenza principale è distorsivo e aumenta gli incentivi per le famiglie a investire nella propria residenza. Questo tipo di sollievo può essere complesso da amministrare; ad esempio, se i paesi desiderano fornire aiuti anche per gli alloggi venduti poco prima della morte del donatore. La condizione di rimanere negli alloggi ereditati crea anche effetti di lock-in, scoraggiando gli eredi dal trasferirsi se si trovano altrove alloggi più adatti. Dal punto di vista dell’equità, è probabile che il trattamento fiscale preferenziale degli alloggi ereditati riduca l’uguaglianza di ricchezza poiché le famiglie più ricche possiedono la ricchezza della residenza principale più ereditata (vedere il Capitolo 2) e lo sgravio è generalmente illimitato. Tuttavia, tassare il patrimonio immobiliare ereditato alla morte del donatore può comportare difficoltà per i beneficiari che vivono nella residenza, a causa della natura illiquida del patrimonio immobiliare e del potenziale di vendita forzata. Anche l’economia politica della tassazione della ricchezza immobiliare ereditata può essere impegnativa, poiché le persone hanno un legame emotivo con l’alloggio e desiderano passarlo ai propri eredi non gravati dalle tasse.

I paesi possono prendere in considerazione il differimento delle tasse e il pagamento delle tasse a rate per ridurre i rischi di difficoltà.Data la natura illiquida del patrimonio immobiliare e l’importanza del riparo che fornisce, i paesi possono considerare di prevedere un periodo standard di differimento dell’imposta sulle successioni o di successione, seguito dal pagamento delle tasse a rate su un certo numero di anni. Ciò consentirebbe ai contribuenti la flessibilità di vendere e trasferire se necessario, riducendo al minimo le distorsioni e i problemi di liquidità. Potrebbe essere meno necessario il differimento delle tasse per i contribuenti che non vivevano nell’alloggio prima della morte del donatore. I paesi che desiderano estendere questo trattamento fiscale ai non conviventi dovrebbero applicare gli interessi sull’imposta differita per garantire che i contribuenti non siano avvantaggiati dal ritardo nel pagamento.

L’elusione e l’evasione fiscale possono essere affrontate attraverso una maggiore trasparenza e sforzi di individuazione e rimuovendo gli incentivi all’utilizzo di strutture aziendali e trust

È stato dimostrato che i contribuenti utilizzano una serie di strategie per ridurre al minimo, evitare ed evadere le tasse sugli alloggi.I contribuenti possono ridurre al minimo le tasse sugli alloggi utilizzando gli incentivi forniti dai sistemi fiscali, come la detenzione di alloggi per lunghi periodi di tempo per differire la realizzazione delle plusvalenze. Al contrario, l’elusione fiscale aggressiva sfrutta le scappatoie nel sistema fiscale, ad esempio, attraverso l’uso di strutture sofisticate come i trust. I contribuenti possono anche evadere illegalmente le tasse, sia attraverso una sottodichiarazione dei valori delle abitazioni o attraverso schemi complessi che offuscano la proprietà dei beni. I responsabili politici dovrebbero migliorare gli strumenti di rilevamento per essere più consapevoli della prevalenza e dei costi delle entrate di queste pratiche e mirare in modo più efficace alle azioni di conformità. Anche la lotta contro le forme aggressive di elusione ed evasione fiscale attraverso un approccio su più fronti è fondamentale per migliorare l’efficienza e l’equità dei sistemi fiscali sugli alloggi.

I sistemi fiscali possono incoraggiare determinati comportamenti di minimizzazione delle tasse, come detenere attività per lunghi periodi e utilizzare il debito ipotecario per compensare il reddito. Detenere beni abitativi per lunghi periodi consente ai contribuenti di distribuire efficacemente il costo delle tasse sulle transazioni nel tempo e di differire la realizzazione delle plusvalenze imponibili. Dopo un determinato periodo di detenzione, i contribuenti possono anche beneficiare di aliquote fiscali speciali e detrazioni legate a plusvalenze a lungo termine. L’evidenza del raggruppamento attorno alle soglie in cui i contribuenti possono beneficiare di un trattamento fiscale speciale conferma l’attrattiva di questo comportamento (Levy (2021[121]) , Dowd e McClelland (2017[122])). Nei paesi in cui le plusvalenze sono tassate con aliquote PIT progressive, i contribuenti possono ridurre la loro responsabilità fiscale programmando la realizzazione della plusvalenza durante un anno di reddito inferiore, il che evidenzia l’importanza del reddito del ciclo di vita quando si valuta la minimizzazione fiscale. Altre caratteristiche dei sistemi fiscali possono offrire ai contribuenti l’opportunità di ridurre al minimo il carico fiscale sugli investimenti immobiliari. Ad esempio, i contribuenti possono in genere utilizzare lo sgravio per interessi ipotecari per ridurre il reddito da locazione imponibile da proprietà in affitto finanziate da debiti. I contribuenti possono continuare a ridurre al minimo il loro reddito imponibile da locazione investendo in ulteriori proprietà finanziate da debiti per mantenere alti i costi degli interessi deducibili.

Anche quando i comportamenti di minimizzazione delle tasse sono incoraggiati dagli attuali sistemi di tassazione degli alloggi, è importante comprenderne la prevalenza e l’impatto sulle entrate.I contribuenti possono rispondere alle caratteristiche della progettazione della tassa sugli alloggi, ad esempio, vendendo le loro abitazioni una volta che hanno diritto a un trattamento preferenziale sulle plusvalenze a lungo termine o favorendo il debito rispetto al finanziamento tramite capitale proprio. L’analisi statistica può aiutare a misurare la prevalenza di tali comportamenti, ad esempio identificando dove ci sono più venditori dopo un determinato periodo di detenzione di quanto ci si aspetterebbe senza il trattamento fiscale preferenziale (ad esempio attraverso l’analisi del raggruppamento). È importante che i paesi comprendano gli effetti più ampi della progettazione delle loro tasse sugli alloggi, poiché ciò potrebbe avere implicazioni per l’allocazione degli asset, l’accessibilità economica, la mobilità e l’uso degli alloggi. I responsabili politici possono scegliere di mantenere le disposizioni e gli incentivi fiscali sugli alloggi per sostenere determinati risultati politici,

Strategie di elusione fiscale più aggressive possono coinvolgere tecniche sofisticate, come l’uso di strutture societarie.Detenendo o trasferendo beni abitativi in ​​una struttura legale, i contribuenti possono evitare tasse che altrimenti si applicherebbero alle persone fisiche. Ad esempio, le persone fisiche possono acquistare le azioni in una struttura aziendale che possiede alloggi piuttosto che il bene immobiliare sottostante, per evitare le tasse sulle transazioni se le tasse sulle transazioni si applicano solo alla vendita di proprietà piuttosto che alle azioni. Ciò può anche consentire ai contribuenti di aggirare le tasse speciali sugli alloggi dovute da alcune categorie di contribuenti, come le soprattasse per l’imposta di bollo che possono essere applicate a cittadini stranieri o non residenti. Sebbene alcuni paesi applichino tasse sulle transazioni all’acquisto di azioni in società “ricche di alloggi”, recenti fughe di notizie indicano che questa strategia rimane utilizzata in alcune giurisdizioni (ad es. Pandora Papers). Inoltre, il reddito da locazione può essere tassato a aliquote CIT inferiori quando l’alloggio è detenuto da una società, rispetto a aliquote PIT marginali più elevate per le persone fisiche (il livello complessivo di tassazione dipenderebbe dal trattamento fiscale dei dividendi, anche se le decisioni sull’entità e sui tempi di il pagamento dei dividendi potrebbe comunque consentire un notevole differimento). I contribuenti possono anche ridurre le tasse di successione possedendo alloggi attraverso strutture aziendali, se si applica un trattamento fiscale preferenziale ai beni aziendali rispetto ai beni abitativi.

I trust e simili disposizioni legali possono essere utilizzati per evitare le tasse sugli alloggi, ma ciò dipenderà da come i paesi definiscono e tassano i trust e le strutture correlate. 20Il trattamento fiscale dei trust differisce sostanzialmente tra i paesi con sistemi di common law, in cui i trust sono un concetto nativo, mentre altri paesi possono riconoscere solo i trust stranieri o non riconoscerli affatto. Di conseguenza, le strategie di elusione fiscale che coinvolgono i trust sono altamente specifiche per paese. Ad esempio, detenendo alloggi in un trust, i contribuenti possono conferire i benefici della proprietà ai beneficiari senza trasferire la proprietà legale e incorrere in tasse sulle transazioni o sulle plusvalenze (ad es. Svizzera, Regno Unito). Tuttavia, alcuni paesi ritengono che affidare un alloggio a un trust sia un trasferimento di proprietà e applicano imposte sulle transazioni e sulle plusvalenze (ad esempio l’Australia). I trust generalmente consentono una ripartizione flessibile del reddito tra i beneficiari, quindi i trust possono ridurre la tassazione complessiva dei rendimenti degli alloggi incanalando il reddito verso i beneficiari che sono tassati alle aliquote marginali più basse. Ciò vale sia che le distribuzioni fiduciarie siano trattate come reddito (ad es. in Australia) o come doni (ad es. in alcune parti della Svizzera), sebbene in quest’ultimo caso il rapporto del beneficiario con il disponente influisca anche sul trattamento fiscale della distribuzione. A seconda dei paesi, le perdite e alcune indennità (ad es. indennità di ammortamento, detrazioni per plusvalenze a lungo termine) possono o meno fluire verso i beneficiari fiduciari. I contribuenti possono ridurre al minimo le tasse tenendone conto quando selezionano il portafoglio di beni abitativi che affidano a un trust. Il trattamento fiscale delle eredità e delle plusvalenze alla morte influenzerà anche le strategie di minimizzazione fiscale che i contribuenti possono adottare;

I paesi possono combattere l’elusione fiscale attraverso strutture aziendali o trust riducendo l’attrattiva di detenere alloggi attraverso questi veicoli.I paesi possono limitare la disponibilità di alcune esenzioni e detrazioni dall’imposta sugli alloggi a proprietà di persone fisiche. Ciò potrebbe includere il rifiuto del trattamento preferenziale per le imposte ricorrenti sui beni immobili e le imposte sulle plusvalenze (ad esempio soglie di esenzione fiscale, esenzioni totali o parziali e aliquote fiscali inferiori) che possono applicarsi alle persone fisiche. I paesi potrebbero anche negare sconti di valutazione (che possono essere applicati per tenere conto della proprietà di minoranza o della mancanza di commerciabilità quando si acquisisce una partecipazione in un’attività a stretto contatto) per le imprese “ricche di alloggi”, quindi le abitazioni non sono valutate (e tassate) meno se ereditate tramite una struttura aziendale che se fosse ereditata direttamente. I paesi potrebbero considerare il trasferimento di attività in un trust come un passaggio di proprietà, applicando imposte sulle transazioni, imposte sulle plusvalenze, e le tasse sulle donazioni come se il trasferimento avvenisse tra due persone. Altre misure includono la tassazione periodica delle attività o la presunta realizzazione di plusvalenze e la limitazione della durata della vita dei trust per garantire che gli alloggi detenuti in un trust non siano soggetti a una tassazione più favorevole rispetto agli alloggi detenuti da persone fisiche. L’applicazione di misure antielusione alla vendita e all’alienazione di azioni di imprese “ricche di alloggi” può impedire ai contribuenti di eludere le tasse sulle transazioni acquistando la struttura societaria invece del sottostante asset immobiliare.

I contribuenti possono anche impegnarsi in un’evasione fiscale illegale, che nella sua forma più semplice comporta una sottodichiarazione dei valori immobiliari. Le prove suggeriscono che l’evasione fiscale è diffusa nel settore immobiliare, in parte a causa dell’attrattiva degli alloggi come classe di attività e dei livelli inferiori di trasparenza e segnalazione di terzi rispetto alle attività finanziarie (OCSE, (2007[123]) , Remeur (2019[ 124]) , Ernesto U. e Michele (a cura di) (2015[125]) , De Simone, Lester e Markle (2020[126]) , Maloney, Somerville e Unger (2019[127]) , O’Reilly, Parra Ramirez e Stemmer (2019[128])). Un semplice schema di evasione fiscale prevede che l’acquirente e il venditore si impegnino a dichiarare un prezzo di acquisto inferiore al prezzo reale, con l’acquirente che paga la differenza in contanti. Il venditore elude parte della propria responsabilità fiscale sulle plusvalenze e l’acquirente elude alcune tasse sulle transazioni. Ci sono prove che questo tipo di evasione fiscale sia diffusa (Montalvo, Piolatto e Raya (2020[129]) , Ben-Shahar, Golan e Sulganik (2020[130]) , Agarwal et al. (2020[131]) ). Ad esempio, Ben-Shahar, Golan e Sulganik (2020[130])scoprire che tra tutte le transazioni immobiliari segnalate in Israele dal 1998 al 2015, l’8% delle transazioni comportava una sottostima, con il prezzo medio riportato del 30% inferiore al prezzo reale stimato. Gli individui possono eludere altre tasse riscosse sulla base del valore della proprietà (cioè tasse sul patrimonio, tasse di successione e di successione e tasse ricorrenti sui beni immobili) dichiarando i valori degli immobili. Altre semplici strategie includono non dichiarare il reddito da locazione (per evadere le imposte sul reddito) o dichiarare fraudolentemente l’alloggio in affitto come residenza principale (per usufruire del trattamento fiscale preferenziale concesso agli alloggi occupati dai proprietari).

Sofisticati schemi di evasione fiscale utilizzano imprese o strutture fiduciarie per nascondere la titolarità effettiva e intraprendere transazioni fraudolente.I contribuenti possono creare o acquisire più strutture per rendere difficile per l’autorità fiscale identificare i proprietari e imporre tasse, e alcune delle strutture potrebbero essere situate offshore per offuscare ulteriormente la proprietà. Gli individui possono intraprendere transazioni (ad es. contratti di prestito e contratti di servizio) tra le diverse società e trust che controllano, creando ad esempio costi deducibili fraudolenti o perdite per compensare il reddito imponibile. Gli individui potrebbero anche prestare i propri fondi non dichiarati detenuti offshore attraverso una struttura aziendale, utilizzando gli interessi passivi per ridurre il reddito imponibile senza pagare le tasse sugli interessi attivi percepiti dalla struttura aziendale offshore (OCSE, (2007[123])). Sofisticate strategie di elusione fiscale ed evasione fiscale richiedono generalmente competenze professionali, che mettono in evidenza il ruolo di “abilitatori professionali” come avvocati e agenti immobiliari, che possono utilizzare la loro esperienza per facilitare l’evasione fiscale sulle abitazioni (OCSE (2021[132]) , Maloney, Somerville e Unger (2019[127]) ).

È necessaria una combinazione di strumenti di rilevamento per identificare e aiutare a combattere l’elusione fiscale aggressiva e l’evasione fiscale.Per identificare potenziali sottovalutazioni, le autorità fiscali possono intraprendere analisi statistiche per confrontare i prezzi delle transazioni immobiliari con proprietà simili e con i prezzi di acquisto passati della proprietà. Le autorità fiscali possono confrontare i dati provenienti da fonti quali altri enti governativi (ad es. registri immobiliari) e istituzioni private (ad es. conti bancari) per comprendere meglio i profili dei contribuenti e identificare potenziali incongruenze nelle informazioni segnalate. L’analisi red flag può aiutare l’autorità fiscale a indirizzare gli audit identificando dove sono giustificate ulteriori indagini, ad esempio a causa della persona coinvolta (ad esempio la persona ha una storia di evasione fiscale) o delle caratteristiche dell’acquisto (ad esempio valutazioni inferiori al previsto o assenza di ipoteca finanza 21 ).

Una maggiore trasparenza attraverso maggiori obblighi di segnalazione è fondamentale per identificare e scoraggiare l’evasione fiscale. Informazioni sulla/e persona/e fisica/e proprietaria/e finale/i dell’immobile, che rientra nel concetto di “proprietà effettiva” 22, è un elemento chiave di maggiore trasparenza. Ciò può includere diversi tipi di segnalazione, come registri dei titolari effettivi di società o immobili, e può avere incroci con iniziative intraprese in relazione all’antiriciclaggio e alla lotta al finanziamento del terrorismo (AML/CFT). Ad esempio, per prevenire il riciclaggio di denaro attraverso il settore immobiliare, gli Stati Uniti hanno aperto una consultazione su una proposta per richiedere la segnalazione di acquisti di alloggi che non comportano finanziamenti ipotecari (gli acquisti che coinvolgono finanziamenti ipotecari sono già segnalati dalle istituzioni finanziarie). 23Anche i registri della proprietà fondiaria, come il registro per la trasparenza dei proprietari terrieri di recente costituzione che opera nella Columbia Britannica, in Canada, sono una preziosa fonte di informazioni sulla proprietà effettiva della proprietà. I recenti scandali suggeriscono che il settore immobiliare trarrebbe vantaggio da una migliore supervisione e applicazione dei requisiti esistenti (ad esempio segnalazioni di transazioni sospette (STR) che sono sottoutilizzate). Un “approccio dell’intero governo” che comporti la condivisione delle informazioni e il coordinamento tra le autorità (come quelle responsabili delle imposte, AML/CFT) aumenterebbe l’efficacia e l’impatto di queste azioni. Ciò potrebbe richiedere modifiche agli accordi intergovernativi, come quelli che limitano l’uso delle informazioni ottenute nell’ambito dello scambio di informazioni (EOI). I paesi hanno anche messo in atto strategie per rilevare fattori abilitanti professionali,24 e regole di informativa obbligatoria per gli intermediari (OCSE (2018[133]) ).

Le iniziative internazionali di trasparenza fiscale hanno notevolmente migliorato la comprensione da parte delle autorità fiscali della natura e dell’entità della ricchezza detenuta all’estero, ma permangono lacune nella rendicontazione della ricchezza immobiliare.L’EOI comprende due standard principali: lo scambio di informazioni su richiesta (EOIR), che consente alle autorità fiscali di richiedere un’ampia gamma di informazioni sulle attività che i loro contribuenti detengono all’estero quando le informazioni sono prevedibilmente rilevanti, e lo scambio automatico di informazioni (AEOI), dove i paesi si scambiano ogni anno una serie standard di informazioni sui contribuenti stranieri con la loro giurisdizione di residenza fiscale. Questi standard rappresentano un significativo passo avanti nella trasparenza fiscale internazionale. Tuttavia, non esiste uno standard minimo per l’AEOI sugli immobili, mentre l’EOIR richiede alle autorità fiscali di avere ragionevoli sospetti per richiedere informazioni specifiche sugli immobili in altre giurisdizioni. Poiché gli immobili sono generalmente tassati dove si trovano fisicamente, gli standard internazionali di trasparenza fiscale hanno preso di mira le attività finanziarie a rischio più elevato. Questi standard significano che alcuni proventi di investimenti immobiliari (ad esempio reddito da locazione versato su un conto bancario) verrebbero segnalati, ma non la proprietà di beni immobili. Ci sono alcuni paesi dell’OCSE, tuttavia, che si scambiano tali informazioni spontaneamente o automaticamente (e l’OCSE ha prodotto un formato elettronico per farlo). Le prove suggeriscono che l’EOI ha portato a una riduzione dei depositi bancari offshore (O’Reilly, Parra Ramirez e Stemmer(2019[128]) ), ma potrebbe aver aumentato la popolarità del settore immobiliare, che in genere non è soggetto a segnalazione automatica (De Simone, Lester e Markle (2020[126]) , Bomare e Le Guern Henry (di prossima pubblicazione)) . Il lavoro futuro per migliorare la capacità dei paesi di rilevare l’evasione fiscale nel settore immobiliare potrebbe implicare l’esplorazione dell’espansione dell’AEOI nel settore immobiliare.

Il sostegno fiscale per la proprietà della casa dovrebbe essere valutato attentamente rispetto alle caratteristiche del mercato immobiliare locale, poiché alcune di queste misure fiscali possono essere controproducenti quando l’offerta è anelastica

Le misure fiscali e non fiscali volte a sostenere gli acquirenti di case sono diventate sempre più popolari negli ultimi decenni. Oltre alla riduzione degli interessi ipotecari, discussa nella sezione 3.3.1, i paesi forniscono una serie di misure fiscali e non fiscali per incoraggiare la proprietà della casa. Le misure fiscali includono comunemente sgravi fiscali una tantum e regimi di risparmio agevolato, che sono condizionati all’acquisto di proprietà residenziali. Queste politiche sono spesso rivolte a gruppi specifici come acquirenti per la prima volta o individui e famiglie di età inferiore a una certa età e sono generalmente limitate in base al valore della proprietà. Alcuni paesi prendono di mira i redditi più bassi condizionando gli sgravi fiscali una tantum sul reddito imponibile (ad esempio Francia, Belgio e Irlanda). In diversi paesi, misure fiscali una tantum assumono la forma di esenzioni o concessioni dalle tasse sulle transazioni per i nuovi acquirenti (a volte soggette a ulteriori criteri di ammissibilità) (ad esempio Australia, Finlandia, Grecia, Paesi Bassi, Regno Unito). In Australia, Canada, Colombia, Lussemburgo, Norvegia, Regno Unito e Stati Uniti, i governi offrono schemi di risparmio per chi acquista per la prima volta, che prevedono un trattamento fiscale preferenziale (esenzioni dall’imposta sugli interessi e/o sulle plusvalenze) ai risparmi diretti all’acquisto della prima casa. Sono comuni anche politiche non fiscali volte a sostenere la proprietà della casa, comprese misure come programmi di prestito azionario, garanzie ipotecarie, schemi di proprietà condivisa (che consentono alle persone di acquistare una quota della propria casa pagando l’affitto sulla quota rimanente) o l’opzione di prelevare anticipatamente la rendita o costituire in pegno un avere di previdenza per l’acquisto di un’abitazione (ad es. Svizzera)(OCSE, 2021[93]) .

Tuttavia, l’evidenza suggerisce che le misure che promuovono la proprietà della casa possono essere limitate nella loro efficacia e possono contribuire all’aumento dei prezzi delle case in presenza di vincoli di offerta di alloggi. Mentre mancano studi che esaminino l’impatto degli sgravi fiscali sopra descritti, studi che valutino gli effetti delle politiche non fiscali volte a incoraggiare la proprietà della casa possono fornire indicazioni utili. Ad esempio, studi che valutano l’effetto dell’aumento dell’offerta di credito sul mercato immobiliare, attraverso l’allentamento delle restrizioni per i nuovi acquirenti, mostrano che l’aumento dell’offerta di credito fa aumentare i prezzi delle case (Duca, Muellbauer e Murphy, 2011[134] ; Di Maggio e Kermani, 2016[135] ; Mian e Sufi, 2009[136]). Tuttavia, nelle aree in cui l’offerta è elastica, il patrimonio immobiliare aumenta e la crescita dei prezzi delle abitazioni è più contenuta (Favara e Imbs, 2015[137]) . Le analisi dell’efficacia del regime di prestito azionario nel Regno Unito portano a conclusioni simili (Carozzi, Hilber e Yu, 2020[138]) . I risultati suggeriscono che, laddove l’offerta di alloggi è anelastica a causa di vincoli normativi o geografici, il regime di prestito azionario non ha effetti significativi sull’attività di costruzione e prestito privato, ma è associato a un aumento dei prezzi del 6% per gli edifici di nuova costruzione (Carozzi, Hilber e Yu , 2020[138]) . Al contrario, nelle aree con un’offerta abitativa reattiva, le vendite di case di nuova costruzione sono aumentate del 6-7%, senza alcun effetto sull’andamento dei prezzi delle case. Carozzi et al.(2020[138]) forniscono anche prove sugli effetti distributivi del regime e concludono che nelle regioni con i costi abitativi più elevati, il regime ha avvantaggiato principalmente i proprietari terrieri e gli sviluppatori, mentre l’accessibilità economica degli alloggi è peggiorata.

Le misure volte ad aumentare l’offerta di alloggi dovrebbero avere la priorità per affrontare l’accessibilità economica degli alloggi e incoraggiare la proprietà della casa.L’evidenza empirica sottolinea la necessità di affrontare l’offerta anelastica di alloggi, ad esempio attraverso le riforme dell’uso del suolo e delle normative del mercato immobiliare e la costruzione di alloggi sociali (vedi capitolo 1). In ambienti in cui tali riforme possono essere difficili o richiedere molto tempo, eliminare gradualmente alcune delle politiche che sovvenzionano i costi abitativi e alimentano la domanda, in particolare quelle non rivolte a gruppi specifici come famiglie a basso reddito o acquirenti per la prima volta e prevalentemente a beneficio delle famiglie a reddito più elevato (ad es. sgravio degli interessi ipotecari), potrebbe contribuire a migliorare l’accessibilità degli alloggi, ma sarebbero necessari un’attenta valutazione e un approccio graduale (come discusso in precedenza). Come per limitare o rimuovere lo sgravio per interessi ipotecari,

Potrebbe essere necessaria un’attenta combinazione di politiche fiscali e non fiscali per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili

Alcuni paesi forniscono incentivi fiscali per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili. I governi potrebbero dover sostenere la fornitura di alloggi a prezzi accessibili, poiché i rendimenti potenzialmente inferiori disponibili rispetto ad altre forme di alloggio possono portare a una sottofornitura da parte del settore privato. Le politiche fiscali per incoraggiare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili assumono spesso una di queste due forme. Un approccio consiste nel fornire sgravi fiscali per le società agli sviluppatori di alloggi che intraprendono la costruzione di progetti abitativi a prezzi accessibili. L’esempio più ricercato di questo tipo di politica è il Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) negli Stati Uniti, che offre agli sviluppatori partecipanti un credito d’imposta sul reddito annuale del 30% o del 70% dei costi del loro progetto distribuito su dieci- periodo di un anno. 25Per qualificarsi, i proprietari o gli sviluppatori devono assicurarsi che quote sufficienti di inquilini guadagnino al di sotto delle soglie di reddito specificate e devono affittare le unità a tariffe inferiori a quelle di mercato per un periodo di 15 anni. Gli incentivi fiscali destinati ai promotori immobiliari si possono trovare anche in altri paesi dell’OCSE, tra cui, ad esempio, il Cile 26, Colombia, Germania, Türkiye, Portogallo e Spagna e, a seconda degli obiettivi dei responsabili politici, possono essere mirati ad aumentare l’offerta di alloggi in affitto o di proprietà. Un’altra categoria di misure di sostegno fiscale per gli alloggi a prezzi accessibili prevede la concessione di agevolazioni fiscali direttamente ai proprietari di case che si impegnano ad affittare proprietà residenziali per un periodo di tempo minimo. Queste politiche in genere richiedono che gli affitti siano fissati al di sotto dei prezzi di mercato e possono essere limitati alle abitazioni di nuova acquisizione (ad es. schemi buy-to-let, come con il dispositivo Pinel 27 in Francia) o applicabili indipendentemente dal fatto che le unità in affitto siano state acquistate a tal fine (ad esempio, lo sconto sull’imposta sulle plusvalenze per alloggi a prezzi accessibili in Australia 28 ).

Gli incentivi fiscali per i costruttori edili possono avere effetti importanti sull’offerta di alloggi a prezzi accessibili. L’evidenza mostra che misure come il LIHTC possono aumentare la quota di alloggi a prezzi accessibili all’interno del patrimonio immobiliare. Baum-Snow e Marion (2009[139]) rilevano che un maggiore sostegno finanziario per i progetti LIHTC aumenta il numero di unità abitative a basso reddito e O’Regan e Horn (2013[140]) ritengono che le famiglie che beneficiano del LIHTC devono affrontare un calo significativamente inferiore oneri di affitto rispetto a inquilini comparabili in alloggi non LIHTC. Ciò suggerisce che questo credito ha effettivamente portato a alloggi più abbordabili. Al contrario, gli studi dimostrano che sebbene il 57% delle unità abitative affittate sia stato costruito sotto il dispositivo Pinelfurono affittati a canoni inferiori a quelli di mercato, l’importo dell’affitto ridotto era molto piccolo; per ogni 10 EUR spesi per il regime, gli affittuari hanno beneficiato di una riduzione di 1 EUR dell’affitto (Deniau et al., 2019[141]) . Ciò è dovuto in parte alla progettazione delle disposizioni; l’incentivo fissava un canone massimo per metro quadrato a livello regionale, ma nelle aree con canoni più bassi, le unità che beneficiano dell’incentivo potevano effettivamente essere affittate a tassi prossimi al mercato pur rimanendo al di sotto del cap (Deniau et al., 2019[141] ) .

Tuttavia, il sussidio per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili ha il potenziale per spiazzare gli insediamenti abitativi non sovvenzionati e creare concentrazioni di alloggi a basso reddito. Gli incentivi alla costruzione di alloggi a prezzi accessibili possono spiazzare i complessi residenziali privati ​​non ammissibili, sia all’interno dell’area interessata dagli incentivi che in località non ammissibili (Deniau et al., 2019[141]) . Se l’aumento degli alloggi a prezzi accessibili è compensato da un calo comparabile nella costruzione di unità non sovvenzionate, gli incentivi fiscali aumentano l’accesso a alloggi più economici ma non hanno alcun impatto sull’offerta netta di alloggi. I sussidi possono anche creare elevate concentrazioni di alloggi a basso costo, a seconda dei tipi di alloggi consentiti dalle misure (McClure, 2019[142]). La ricerca sulla prevalenza dello spiazzamento ha portato a conclusioni contrastanti. Da un punto di vista teorico, si prevede un maggiore crowding-out nelle regioni con un’offerta di alloggi più elastica o nelle aree in cui la domanda è più anelastica (Eriksen e Rosenthal, 2010[143]) . Alcune indagini empiriche rilevano un tasso di sostituzione quasi biunivoco tra investimenti immobiliari privati ​​e progetti di costruzione che beneficiano del LIHTC (Eriksen e Rosenthal, 2010[143]), mentre altri riscontrano effetti più modesti e segnalano importanti eterogeneità nei tassi di spiazzamento a seconda delle specificità del mercato locale. Ad esempio, l’evidenza empirica suggerisce che lo spiazzamento è particolarmente elevato nelle comunità in via di gentrificazione (dove gli investitori che beneficiano del LIHTC possono offrire alloggi a prezzi accessibili per sfruttare il credito d’imposta mentre si aspettano di beneficiare in seguito di una grande plusvalenza (Baum-Snow e Marion , 2009[139]) ) e nelle aree con un basso eccesso di domanda di alloggi sovvenzionati (Sinai e Waldfogel, 2005[144]) .

Gli incentivi fiscali per i promotori immobiliari devono essere progettati con attenzione e potrebbero non essere gli strumenti più efficaci se la redditività complessiva dell’investimento è molto bassa.In primo luogo, per garantire che raggiungano gli obiettivi dichiarati, gli incentivi fiscali devono includere criteri di ammissibilità e monitoraggio chiari (ad es. quote minime delle unità di un progetto qualificabili come alloggi sociali, criteri che determinano gli inquilini che possono beneficiare di alloggi a prezzi accessibili, affitti regolamentati, durata tempo l’unità è disponibile per alloggi a prezzi accessibili), anche se ciò richiede risorse amministrative aggiuntive. Potrebbero inoltre esserci alcune disposizioni per garantire una maggiore diversità di tipologie familiari tra i complessi abitativi di nuova costruzione (come, ad esempio, livelli richiesti di unità a reddito medio o soglie di reddito massimo più elevate per una selezione di unità), per evitare concentrazioni omogenee di alloggi a basso reddito. In secondo luogo, gli incentivi fiscali devono essere progettati con attenzione poiché la loro efficacia dipenderà dalla redditività dell’investimento, che può essere basso nel caso di alloggi a prezzi accessibili (e può diminuire ulteriormente se i costi di costruzione continuano ad aumentare, vedere il capitolo 1). Le indennità di investimento o i crediti d’imposta non sono di alcun beneficio immediato per le società che non hanno profitti o passività fiscali con cui possono essere compensate. Sono utili a questi contribuenti solo se possono essere applicati a utili derivanti da altri progetti non legati ad alloggi a prezzi accessibili o possono essere riportati a nuovo per compensare profitti futuri o passività fiscali. Laddove la redditività dovrebbe rimanere molto bassa o negativa a lungo termine, tuttavia, potrebbero essere necessarie altre disposizioni per garantire che gli incentivi fiscali incoraggino efficacemente l’offerta di alloggi a prezzi accessibili. A questo proposito, ci sono una serie di opzioni, come rendere rimborsabili i crediti d’imposta, che comporta un maggiore onere fiscale per il governo, o consentire la vendita di crediti d’imposta a investitori esterni (che possono utilizzare i crediti d’imposta per compensare le proprie passività fiscali) in cambio di finanziamenti azionari (ad es. Stati Uniti), il che aumenta la complessità ei costi di esecuzione dei sistemi di incentivi fiscali. In aggiunta, o in alternativa, agli incentivi fiscali, i governi possono incoraggiare la fornitura di alloggi a prezzi accessibili attraverso sussidi diretti agli sviluppatori o regolamenti che impongono quote minime di alloggi a prezzi accessibili in edifici o comuni. Come discusso nel capitolo 1, misure aggiuntive per affrontare la carenza di offerta di alloggi, inclusa la revisione dei regolamenti sull’uso del suolo e sulla zonizzazione, saranno anche fondamentali per migliorare l’accessibilità degli alloggi. che aumenta la complessità e i costi di esecuzione dei regimi di incentivazione fiscale. In aggiunta, o in alternativa, agli incentivi fiscali, i governi possono incoraggiare la fornitura di alloggi a prezzi accessibili attraverso sussidi diretti agli sviluppatori o regolamenti che impongono quote minime di alloggi a prezzi accessibili in edifici o comuni. Come discusso nel capitolo 1, misure aggiuntive per affrontare la carenza di offerta di alloggi, inclusa la revisione dei regolamenti sull’uso del suolo e sulla zonizzazione, saranno anche fondamentali per migliorare l’accessibilità degli alloggi. che aumenta la complessità e i costi di esecuzione dei regimi di incentivazione fiscale. In aggiunta, o in alternativa, agli incentivi fiscali, i governi possono incoraggiare la fornitura di alloggi a prezzi accessibili attraverso sussidi diretti agli sviluppatori o regolamenti che impongono quote minime di alloggi a prezzi accessibili in edifici o comuni. Come discusso nel capitolo 1, misure aggiuntive per affrontare la carenza di offerta di alloggi, inclusa la revisione dei regolamenti sull’uso del suolo e sulla zonizzazione, saranno anche fondamentali per migliorare l’accessibilità degli alloggi.

Le agevolazioni fiscali per i proprietari di unità in affitto a prezzi accessibili hanno sollevato preoccupazioni sulla loro equità e capacità di soddisfare le esigenze abitative locali. Gli incentivi fiscali rivolti ai proprietari di immobili sollevano preoccupazioni distributive, in quanto sono diretti a individui che possono permettersi proprietà secondarie e tendono ad essere percettori di reddito elevato e detentori di ricchezze (vedi Capitolo 2). In Francia, ad esempio, oltre il 50% degli investitori che beneficiano del dispositivo Pinel appartiene al decile più alto della distribuzione del reddito (Deniau et al., 2019[141]). Qualsiasi tipo di politica che fornisca incentivi fiscali sul lato dell’offerta ai proprietari solleverà preoccupazioni simili in termini di equità, che dovrebbero essere attentamente valutate rispetto ai potenziali guadagni di capitale che potrebbero derivare dall’aumento dello stock di alloggi in affitto a prezzi accessibili. In Francia, il dispositivo Pinel, pur accelerando nettamente la costruzione di complessi residenziali collettivi privati, è risultato portare alla costruzione di alloggi che sembravano soddisfare le esigenze degli investitori più che quelle dei potenziali inquilini (Deniau et al., 2019[141) ]). Poiché le autorità locali avevano uno scarso controllo sull’ubicazione e sul numero di appartamenti sovvenzionati, i nuovi sviluppi a volte erano in contrasto con i piani di sviluppo locale, suggerendo che gli incentivi fiscali amministrati a livello centrale avrebbero beneficiato del coordinamento con le autorità locali (Deniau et al., 2019[141) ]) .

Incentivi fiscali ben mirati per alloggi efficienti dal punto di vista energetico potrebbero aiutare a ridurre il consumo di energia nel settore residenziale

Il settore residenziale ha una notevole impronta di carbonio. Nel 2019 ha rappresentato il 22% del consumo finale globale di energia e il 17% delle emissioni totali di CO ₂ (vedi capitolo 1). La transizione verso abitazioni a zero emissioni di carbonio 29 (chiamate anche abitazioni a energia zero) riducendo il consumo di energia e passando a fonti di energia rinnovabile sarà quindi un elemento chiave per il raggiungimento degli obiettivi climatici. È necessaria una combinazione di strumenti per ottenere abitazioni residenziali a zero emissioni di carbonio, comprese tecnologie di isolamento migliorate, strategie di ventilazione ottimizzate, pannelli solari e pompe di calore (Economidou et al., 2020[145]) .

Negli ultimi anni sono diventate sempre più diffuse politiche volte a favorire gli investimenti nell’efficienza energetica delle unità abitative. Dato il basso livello di costruzione annuale rispetto al patrimonio edilizio esistente nei paesi dell’OCSE (vedi Capitolo 1), è fondamentale intraprendere lavori di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica delle unità abitative esistenti (un processo noto come “refitting”). Tuttavia, le prove dimostrano che gli investimenti delle famiglie nell’efficienza energetica rimangono ben al di sotto dei livelli ottimali, in parte a causa delle difficoltà di finanziamento dell’investimento anticipato e dell’elevata attualizzazione dei guadagni futuri sotto forma di bollette energetiche più basse (Wilson, Crane e Chryssochoidis, 2015[ 146]). Per affrontare gli ostacoli agli investimenti nell’efficienza energetica, i governi hanno attuato una serie di politiche fiscali (ad es. rimborsi fiscali per impianti efficienti dal punto di vista energetico) e misure non fiscali (ad es. sovvenzioni e prestiti a tasso agevolato).

In diversi paesi dell’OCSE sono disponibili sgravi fiscali per ristrutturazioni abitative efficienti dal punto di vista energetico. Lo sgravio fiscale ha lo scopo di stimolare gli investimenti in infrastrutture abitative efficienti dal punto di vista energetico fornendo gli incentivi e il sostegno finanziario di cui i contribuenti potrebbero aver bisogno. Diversi paesi dell’OCSE attualmente forniscono incentivi fiscali per il retrofitting efficiente dal punto di vista energetico attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche, tra cui Danimarca, Germania, Grecia, Italia, Messico, Polonia e Stati Uniti. In questi paesi, gli incentivi fiscali per il retrofitting sono generalmente limitati come percentuale dei costi del progetto, fino a un limite fisso, e possono assumere la forma di una detrazione o di un credito. Inoltre, una minoranza di paesi applica aliquote IVA ridotte o nulle ai materiali utilizzati nel retrofitting.

Ci sono prove che gli incentivi fiscali per il retrofitting aumentino le ristrutturazioni abitative efficienti dal punto di vista energetico. Studi in Francia (Risch, 2020[147] ; Charlier, Risch and Salmon, 2018[148] ; Clerc, Mauroux e Marcus, 2010[149]) Italia (Alberini, Bigano e Boeri, 2014[150]) Messico (Boomhower e Davis, 2014[151]) e gli Stati Uniti (Hassett e Metcalf, 1995[152])ritengono che gli incentivi fiscali incoraggino le famiglie a intraprendere ristrutturazioni di alloggi a basso consumo energetico. Anche gli incentivi fiscali hanno tassi di assorbimento notevoli. Ad esempio, Clerc, Mauroux e Marcus (2010[149])constatare che tra il 2005 e il 2008 sono state intraprese ristrutturazioni ammissibili per l’efficienza energetica in una residenza principale su dieci in Francia, di cui un terzo in edifici costruiti prima del 1975.

Tuttavia, gli incentivi fiscali per il retrofitting spesso sovvenzionano, almeno in parte, investimenti che sarebbero comunque avvenuti. Gli incentivi fiscali per incoraggiare l’adeguamento degli alloggi comportano il rischio di licenziamento, in quanto le famiglie ricevono sgravi fiscali per le ristrutturazioni che avrebbero intrapreso in assenza dell’incentivo fiscale. Risch (2020[147]) fornisce una panoramica degli studi esistenti e trova ampie prove empiriche di questo fenomeno in una serie di paesi, con stime dei tassi di ridondanza che vanno dal 40% al 92%. Alcune ricerche, tuttavia, rilevano un aumento considerevole delle spese di ristrutturazione nonostante un’elevata incidenza di esuberi, il che suggerisce che i beneficiari di queste politiche potrebbero intraprendere ristrutturazioni più significative di quanto farebbero altrimenti (Risch, 2020[147]).

L’adozione sproporzionata di questi incentivi fiscali da parte delle famiglie ad alto reddito ha sollevato preoccupazioni sulla loro equità ed efficacia. La ricerca sul credito di proprietà energetica non aziendale e sul credito di proprietà energeticamente efficiente negli Stati Uniti, nonché sull’ex Crédit d’impôt pour la transition énergétique in Francia, ha rilevato che il quintile superiore della distribuzione del reddito ha avuto un valore sproporzionato tra i loro beneficiari (Borenstein e Davis, 2016[153] ; Charlier, Risch and Salmon, 2018[148] ; Clerc, Mauroux e Marcus, 2010[149]). Ciò pone una preoccupazione per l’equità poiché questi crediti d’imposta hanno sovvenzionato in modo schiacciante l’ammodernamento degli alloggi per le famiglie a reddito più elevato, i cui guadagni si aumenteranno nel tempo poiché spendono relativamente meno del loro reddito per l’energia rispetto alle famiglie che non si sono adattate all’efficienza energetica. La maggiore adozione degli incentivi fiscali da parte delle famiglie a reddito più elevato potrebbe anche ridurre l’efficacia dello sgravio fiscale poiché è più probabile che le famiglie a reddito più elevato si facciano carico degli investimenti senza un sostegno aggiuntivo, mentre le famiglie a basso reddito hanno meno probabilità di intraprendere questi progetti senza assistenza finanziaria (Charlier, Risch and Salmon, 2018[148]). Inoltre, mentre la maggior parte del patrimonio immobiliare esistente potrebbe aver bisogno di una qualche forma di ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico, è più probabile che le famiglie a basso reddito occupino abitazioni con una maggiore possibilità di riduzione del consumo di energia e dovrebbero quindi essere una priorità più alta per l’ammodernamento incentivi (Giraudet, Bourgeois e Quirion, 2021[154]) .

Questi incentivi potrebbero mirare meglio alle famiglie a basso reddito, sebbene ciò possa essere meno efficace laddove le famiglie a basso reddito sono prevalentemente affittuari. La minore adozione degli incentivi fiscali per alloggi a basso consumo energetico nella parte inferiore della distribuzione del reddito suggerisce che le famiglie a basso reddito devono affrontare ostacoli all’accesso agli incentivi fiscali per le ristrutturazioni. Ciò può essere dovuto in parte alla progettazione di queste politiche; ad esempio, laddove i crediti d’imposta non siano rimborsabili (ossia il valore massimo del credito non può superare l’onere fiscale del contribuente), le famiglie con debiti d’imposta negativi o limitati non possono usufruire appieno di tali incentivi. Inoltre, gli incentivi finanziari forniti potrebbero essere semplicemente troppo piccoli per indurre lavori di ristrutturazione tra le famiglie più povere (Charlier, Risch e Salmon, 2018[148]). Per affrontare alcuni di questi problemi, i paesi potrebbero prendere in considerazione criteri di ammissibilità basati sul reddito nonché la fornitura di crediti d’imposta rimborsabili. Le famiglie a basso reddito possono anche avere difficoltà a finanziare investimenti anticipati e possono essere sensibili al ritardo tra il momento in cui effettuano l’investimento e ricevono il beneficio fiscale. In alternativa possono essere prese in considerazione misure che forniscano assistenza finanziaria immediata. Alcune di queste considerazioni hanno alimentato il recente design di MaPrimeRénovin Francia, che offre sovvenzioni più elevate per i progetti di adeguamento delle famiglie a basso reddito e un anticipo per intraprendere i lavori di ristrutturazione per le famiglie a basso reddito. È importante notare, tuttavia, che il successo delle misure di riadattamento mirate alle famiglie a basso reddito dipenderà dai livelli di proprietà della casa nella parte inferiore della distribuzione del reddito, che variano ampiamente da paese a paese (Capitolo 2). In effetti, mirare all’adeguamento degli incentivi fiscali alle famiglie a basso reddito si rivelerà meno efficace nei paesi in cui sono prevalentemente affittuari.

La determinazione del prezzo del carbonio incoraggia le scelte di consumo e di investimento a basse emissioni di carbonio e, se ben progettata, è un approccio complementare per migliorare le prestazioni energetiche ed emissioni degli edifici residenziali, compresi gli alloggi in affitto. La determinazione del prezzo delle emissioni del settore residenziale potrebbe incoraggiare i proprietari di immobili a investire in ristrutturazioni che riducano l’intensità delle emissioni del loro edificio (sebbene ciò dovrebbe essere accompagnato da misure per garantire che i contribuenti siano consapevoli del valore degli alloggi a basse emissioni e possano permettersi di fare gli investimenti). La determinazione del prezzo delle emissioni incoraggia anche gli occupanti a ridurre il consumo di energia o a passare a combustibili puliti, nella misura in cui sono in grado di farlo, date le prestazioni energetiche ed emissioni esistenti dell’edificio (OCSE, 2019[155] ; OCSE, 2021[156]). Ad esempio, oltre alle tasse sull’energia esistenti sui combustibili utilizzati negli edifici, la Germania ha introdotto nel 2021 un sistema nazionale di scambio di quote di emissione che stabilisce effettivamente un prezzo del carbonio sul riscaldamento nel settore dell’edilizia e dei trasporti. Nel 2022, il governo tedesco ha annunciato che la responsabilità della tassa sul carbonio sarebbe stata suddivisa tra proprietari e inquilini a partire dal 2023 a seconda della qualità delle prestazioni delle emissioni dell’edificio. Gli inquilini in alloggi a basse emissioni sopporteranno la maggior parte del prezzo, mentre i proprietari saranno responsabili della maggior parte del prezzo aggiuntivo per le abitazioni in affitto ad alta intensità di carbonio. Questa misura ha lo scopo di alleviare l’onere del prezzo del carbonio per gli inquilini e incoraggiare i proprietari a intraprendere investimenti per migliorare le prestazioni in termini di emissioni della loro casa, incentivando comunque gli inquilini a ridurre la loro impronta di carbonio. Un fattore chiave di successo per tale misura è garantire che i proprietari non siano in grado di trasferire il loro onere fiscale più elevato sui loro inquilini (ad esempio attraverso affitti più elevati) senza effettuare gli investimenti associati. Anche la progettazione di questi tipi di misure fiscali dovrebbe mirare a rimanere relativamente semplice.

Per incoraggiare la fornitura di nuove abitazioni ad alta efficienza energetica, alcuni governi offrono incentivi fiscali ai promotori di alloggi che costruiscono alloggi ad alta efficienza energetica, ma possono essere presi in considerazione altri strumenti. Gli incentivi fiscali possono incoraggiare gli sviluppatori ad attuare standard minimi di efficienza energetica negli alloggi di nuova costruzione. Ad esempio, il credito d’imposta 45L negli Stati Uniti fornisce agli sviluppatori 2 000 USD per ogni nuova abitazione che soddisfa le linee guida per la prestazione energetica (Goldstein et al., 2012[157] ; Tobias, 2008[158]) . Sebbene il credito non sia stato valutato a fondo, l’analisi suggerisce che potrebbe aver contribuito a espandere lo stock di abitazioni ecocompatibili (Goldstein et al., 2012[157]). In generale, tuttavia, l’introduzione di norme edilizie più rigorose può rappresentare il modo più efficace per garantire che le nuove abitazioni siano costruite tenendo conto degli obiettivi di prestazione energetica, e vi sono notevoli margini di miglioramento in tale ambito, dato che quasi due terzi dei paesi a livello globale mancavano tali regolamenti a partire dal 2019 (OCSE, 2021[159]) . I governi possono anche introdurre altri strumenti obbligatori, come le tasse sul carbonio, nonché strumenti volontari, tra cui l’etichettatura ecologica e standard stabiliti dal settore per incoraggiare la costruzione di nuove abitazioni ad alta efficienza energetica (Lee e Yik, 2004[160]) .

Le tasse ricorrenti sulle case sfitte possono aiutare ad aumentare l’offerta di alloggi, sebbene siano necessarie ulteriori ricerche per valutarne l’efficacia rispetto a politiche alternative

Nel contesto dell’aumento dei prezzi delle case e del calo dell’accessibilità economica, alcune città hanno introdotto tasse ricorrenti sulle abitazioni sfitte per incoraggiare un uso più efficiente del patrimonio immobiliare. Le locazioni residenziali a lungo termine riducono l’offerta di alloggi disponibili per l’acquisto o l’affitto, il che può esercitare una pressione al rialzo sui prezzi delle case nelle aree a offerta limitata. Le tasse ricorrenti sulle case sfitte sono uno degli strumenti politici che un pugno di comuni ha introdotto per aumentare l’offerta di alloggi. 30 L’obiettivo principale di queste tasse è quello di incentivare i proprietari di alloggi sfitti a restituire questi immobili al mercato locativo o immobiliare, sebbene queste misure possano anche produrre entrate fiscali che possono essere reindirizzate verso iniziative volte ad alleviare ulteriormente i problemi abitativi(Abitazioni Vancouver, 2020[161]) . Sono in genere concepiti come una tassa annuale riscossa sulle proprietà residenziali (o come somma forfettaria o come quota del valore della proprietà) che non sono occupate per un periodo di tempo minimo in un determinato periodo. Per evitare che i proprietari eludano la tassa convertendo i loro alloggi in unità di affitto a breve termine, queste politiche possono prendere in considerazione solo le locazioni a lungo termine quando si valuta se un’unità è stata occupata. È probabile che anche le tasse sugli immobili sfitti abbiano effetti progressivi in ​​quanto vengono riscosse sui proprietari di immobili secondari, che sono altamente concentrati nella parte superiore della distribuzione del reddito e della ricchezza (Capitolo 2) e non possono essere trasferiti agli inquilini.

L’analisi delle tasse esistenti sulle abitazioni sfitte suggerisce che alcune tasse hanno avuto successo nell’aumentare l’offerta di alloggi, mentre altre hanno avuto un impatto limitato. La Empty Homes Tax 31 riscossa dalla città di Vancouver mira a scoraggiare gli investimenti speculativi e fornire un aumento tanto necessario nell’offerta di alloggi in affitto (Housing Vancouver, 2020[161]) . Dopo la sua introduzione, la città ha visto una riduzione del 25,4% dei posti vacanti residenziali, in gran parte determinata da un aumento del numero di proprietà in affitto (Housing Vancouver, 2020[161]). Un probabile fattore alla base del successo della politica è il fatto che false dichiarazioni possono essere multate fino a 10.000 CAD al giorno di non conformità se rilevate durante il processo di audit di routine della città (Città di Vancouver, 2022). Allo stesso modo, la Taxe sur les Logement Vacants 32 riscossa in diversi comuni francesi ha ridotto in media del 13% i posti vacanti nei quattro anni successivi alla sua attuazione (Segú, 2020[162]) . Tuttavia, altri casi di tasse sulle case sfitte si sono rivelati meno efficaci. Una recente analisi della Vacant Residential Property Tax 33 a Melbourne, in Australia, ha rilevato che la politica ha avuto un impatto limitato sui tassi di sfitto residenziale (Fitzgerald, 2020[163]). Secondo lo studio, ciò deriva dalla mancanza di solide misure di esecuzione per verificare le dichiarazioni dei proprietari di abitazione, che non hanno comportato alcuna sanzione per non conformità dall’introduzione della polizza e hanno comportato solo una frazione del numero reale di posti vacanti dichiarati.

L’evidenza mostra che le tasse sulle case sfitte di successo richiedono un monitoraggio approfondito e controlli di conformità, che possono aumentare i costi amministrativi.La definizione di alloggi sfitti si basa in genere su un test di occupazione basato sul tempo, che può essere difficile da tenere traccia per i contribuenti e da monitorare per le amministrazioni fiscali. Garantire che le autodichiarazioni siano accurate richiederà controlli di conformità approfonditi. Se si escludono alcune tipologie di immobili (es. case vacanza, immobili acquistati come futura residenza principale al momento del pensionamento), il che restringe la base imponibile e riduce l’efficienza del tributo, i costi di monitoraggio saranno ancora più elevati per le amministrazioni fiscali. In pratica, è probabile che i costi di progettazione, amministrazione e conformità fiscale associati alle tasse sulle case sfitte siano elevati rispetto alle entrate raccolte. Tuttavia, le tasse sulla casa sfitte mirano principalmente ad aumentare lo stock di alloggi,

Quando si considerano le tasse sulle case sfitte, è importante stabilire in primo luogo che i problemi abitativi locali sono guidati da sfitti in eccesso e non sarebbero affrontati meglio attraverso politiche alternative.Quando le case sfitte non sono un fattore determinante per la carenza di offerta di alloggi, questa tassa non aumenterà in modo significativo l’offerta di alloggi ed è probabile che leve politiche alternative aiutino a raggiungere questi obiettivi in ​​modo più efficace. Anche se le tasse sugli alloggi sfitti hanno avuto successo nel restituire abitazioni al mercato immobiliare, la loro efficacia nel mitigare i problemi di accessibilità degli alloggi su larga scala rispetto alle alternative politiche non è chiara. L’allentamento delle restrizioni urbanistiche e di altri controlli sull’uso del suolo, ad esempio, potrebbe avere un impatto molto maggiore sull’offerta di alloggi e potrebbe rappresentare un’opzione migliore per i governi che cercano di combattere l’aumento dei prezzi delle abitazioni. Inoltre, un’imposta ricorrente sui beni immobili ben progettata, in cui i valori degli immobili si basano su valori di mercato regolarmente aggiornati,3.3.1 ). Ulteriori ricerche sarebbero utili per valutare quali politiche dovrebbero essere prioritarie nel più ampio insieme di misure volte ad affrontare le questioni relative all’offerta di alloggi e all’accessibilità economica.

Laddove i governi decidano di introdurre tasse sulle case sfitte, è fondamentale che queste politiche includano misure credibili per monitorare la conformità e garantire che le abitazioni mirate tornino al mercato degli affitti a lungo termine e degli alloggi.Laddove le tasse sulla casa sfitte si basano su autodichiarazioni, in particolare quando i contribuenti non sono tenuti a fornire prove a sostegno come le ricevute dei redditi da locazione, l’amministrazione fiscale può ricevere informazioni inesatte. Non riuscire a catturare una quota sufficiente di posti vacanti attraverso queste misure limiterà notevolmente il loro impatto sullo stock di alloggi, oltre a ridurre la base imponibile. Sebbene garantire che i proprietari di abitazione rispettino i propri obblighi di segnalazione aumenterà i costi amministrativi, gli elevati tassi di conformità da parte dei proprietari di alloggi sfitti sono essenziali affinché queste politiche siano efficaci. Sarà anche fondamentale progettare politiche che impediscano ai proprietari di abitazioni sfitte di convertire le loro unità in affitti a breve termine per evitare la tassa.

Laddove i paesi prevedono un trattamento fiscale preferenziale per gli alloggi non occupati, la rimozione di questi sgravi dovrebbe essere la prima priorità. Gli alloggi sfitti possono beneficiare di un trattamento fiscale preferenziale rispetto agli alloggi occupati in alcuni paesi. Ad esempio, alcuni comuni del Regno Unito prevedono uno sconto della tassa comunale per le proprietà vuote (sebbene alle famiglie possa essere addebitato un importo aggiuntivo se la loro proprietà rimane vuota per due anni o più). Il trattamento fiscale preferenziale per gli alloggi non occupati riduce il carico fiscale sui proprietari di alloggi secondari che consumano pochi servizi locali, ma premia efficacemente i contribuenti che mantengono un alloggio libero e riduce i loro incentivi a restituire tali alloggi al mercato. Tali misure dovrebbero pertanto essere rimosse.

Tasse suddivise potrebbero aiutare a migliorare l’offerta di alloggi e contenere l’espansione incontrollata delle città, ma il loro successo dipenderà in parte dalle interazioni con altre politiche di uso del suolo

Le misure fiscali offrono una potenziale leva politica per modellare la progettazione e l’impatto ambientale delle aree urbane. Come discusso nel Capitolo 1, l’espansione urbana incontrollata può portare a un significativo degrado ambientale, inclusa la perdita naturale di terreno, la riduzione della biodiversità e l’inquinamento delle acque, nonché maggiori emissioni dei trasporti e congestione a causa dell’aumento dell’uso dell’auto. Le politiche fiscali che incoraggiano le densità urbane più elevate potrebbero aiutare a scoraggiare l’espansione incontrollata delle città, promuovendo al contempo l’accessibilità degli alloggi nelle grandi città. Vale la pena ricordare, tuttavia, che aree urbane più dense possono essere associate a una qualità abitativa ridotta (ad es. aumento della congestione nei centri urbani, rumore) e dovrebbero quindi essere accompagnate da politiche per ridurre questi potenziali costi nelle grandi città (ad es. investimenti nei trasporti pubblici e spazi verdi).

In questo contesto, le tasse ripartite sono sempre più discusse come strumenti che potrebbero incoraggiare sviluppi più densi (OCSE, 2021[5]) .Le tasse suddivise sono un ibrido di tasse sul valore fondiario puro e tasse ricorrenti regolari sui beni immobili, in cui sia la terra che i miglioramenti sulla terra sono tassati, ma la terra è generalmente tassata a un’aliquota più elevata. Poiché l’offerta di terra è altamente anelastica, le tasse sul valore non migliorato dei terreni sono economicamente efficienti e quindi contrastano con le tasse sui miglioramenti (cioè gli edifici), che possono influire sugli investimenti. Le tasse ripartite sono state suggerite come strumento che potrebbe incoraggiare maggiori densità urbane; se la terra è tassata ad aliquote più elevate rispetto ai miglioramenti, i proprietari avranno un incentivo a ridurre la loro aliquota media dell’imposta sulla proprietà, ad esempio, costruendo nuove unità su terreni liberi o sottoutilizzati o convertendo strutture esistenti di unità singola in proprietà di più unità . Gli individui che possiedono proprietà a bassa densità con alti valori fondiari possono anche preferire vendere questo terreno a sviluppatori di alloggi. Una tassa sulla proprietà frazionata potrebbe nel tempo portare ad un aumento delle densità abitative. Poiché le tasse ripartite avranno un impatto maggiore sugli incentivi finanziari dei proprietari nelle aree in cui il valore relativo dei terreni è elevato, possono essere particolarmente efficaci nel massimizzare la densità dei centri cittadini. Tuttavia, dato che le tasse ad aliquota divisa applicano aliquote più basse sugli edifici, possono anche incoraggiare un aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative comunitarie e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni Una tassa sulla proprietà frazionata potrebbe nel tempo portare ad un aumento delle densità abitative. Poiché le tasse ripartite avranno un impatto maggiore sugli incentivi finanziari dei proprietari nelle aree in cui il valore relativo dei terreni è elevato, possono essere particolarmente efficaci nel massimizzare la densità dei centri cittadini. Tuttavia, dato che le tasse ad aliquota divisa applicano aliquote più basse sugli edifici, possono anche incoraggiare un aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative comunitarie e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni Una tassa sulla proprietà frazionata potrebbe nel tempo portare ad un aumento delle densità abitative. Poiché le tasse ripartite avranno un impatto maggiore sugli incentivi finanziari dei proprietari nelle aree in cui il valore relativo dei terreni è elevato, possono essere particolarmente efficaci nel massimizzare la densità dei centri cittadini. Tuttavia, dato che le tasse ad aliquota divisa applicano aliquote più basse sugli edifici, possono anche incoraggiare un aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative comunitarie e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni Poiché le tasse ripartite avranno un impatto maggiore sugli incentivi finanziari dei proprietari nelle aree in cui il valore relativo dei terreni è elevato, possono essere particolarmente efficaci nel massimizzare la densità dei centri cittadini. Tuttavia, dato che le tasse ad aliquota divisa applicano aliquote più basse sugli edifici, possono anche incoraggiare un aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative comunitarie e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni Poiché le tasse ripartite avranno un impatto maggiore sugli incentivi finanziari dei proprietari nelle aree in cui il valore relativo dei terreni è elevato, possono essere particolarmente efficaci nel massimizzare la densità dei centri cittadini. Tuttavia, dato che le tasse ad aliquota divisa applicano aliquote più basse sugli edifici, possono anche incoraggiare un aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative comunitarie e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni possono anche incoraggiare l’aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative della comunità e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni possono anche incoraggiare l’aumento della dimensione media delle abitazioni a seconda delle preferenze abitative della comunità e delle condizioni del mercato locale. Le tasse ripartite avranno un effetto positivo sulla densità abitativa e limitando l’espansione urbana incontrollata solo se la crescita del numero di unità abitative per area è superiore alla crescita delle dimensioni delle abitazioni(Banzhaf e Lavery, 2010[164]) .

Nonostante i loro potenziali vantaggi, le tasse sulla proprietà a aliquote ripartite sono uno strumento politico raramente utilizzato. In pratica, queste politiche si sono concentrate negli stati americani della Pennsylvania (dove fino ad oggi quasi due dozzine di governi municipali hanno introdotto tasse ripartite) e Hawaii (dove i governi regionali possono scegliere di imporre tasse ripartite). Le tasse ripartite si applicano anche a livello nazionale in Finlandia.

Alcuni studi suggeriscono che le tasse ripartite possono contribuire ad aumentare la densità abitativa e avere effetti distributivi positivi. Un’analisi empirica degli effetti delle tasse ripartite in Pennsylvania conferma le previsioni teoriche sopra discusse, riscontrando un aumento sia del numero totale di unità abitative che del numero medio di stanze per abitazione (Banzhaf e Lavery, 2010[164]) . Banzhaf e Lavery (2010[164]) osservano inoltre che l’aumento delle unità abitative supera l’aumento della dimensione media delle abitazioni e ha portato a un aumento generale della densità abitativa. Inoltre, poiché si ritiene che le aliquote fiscali elevate sui terreni influiscano in modo sproporzionato sulle famiglie più ricche, le cui proprietà immobiliari tendono a presentare in media rapporti di valore terreno-edificabili più elevati(Bowman e Bell, 2004[165]) , ci si può aspettare che queste misure siano progressiste. Tra i proprietari di case interessati dalle tasse ripartite in Pennsylvania, l’85% ha registrato una diminuzione delle passività fiscali sugli immobili in seguito all’introduzione di queste misure (Hartzok, 1997[166]) , mentre le simulazioni eseguite in altri contesti concludono che i proprietari di case più poveri trarranno il massimo beneficio al riguardo (Bowman e Bell, 2004[165]) .

Tuttavia, esistono difficoltà pratiche associate alle tasse ripartite e il loro successo dipende dalle interazioni con altri mercati immobiliari e impostazioni politiche. Una preoccupazione comune è il fatto che la valutazione di un terreno indipendentemente dai suoi miglioramenti rappresenta una sfida pratica significativa per i governi locali, che potrebbero non essere attrezzati per eseguire queste valutazioni in modo accurato (Bowman e Bell, 2004[165] ; Cohen e Coughlin , 2005[167] ; Kwak e Mak, 2011[168]) . Contrariamente ai mercati immobiliari tradizionali, non esiste un mercato competitivo considerevole per i terreni a cui attingere per determinare facilmente i valori dei terreni. Oltre ai costi sostenuti dall’adozione di nuovi metodi di valutazione dei terreni, potrebbe essere difficile per i governi saperloex ante quanto reddito potrebbe generare un’imposta ripartita se non hanno già accesso a dati di qualità sui valori dei terreni. Inoltre, il fatto che l’espansione urbana incontrollata rallenterà effettivamente in seguito all’introduzione di tasse ripartite dipende dalla maturità del mercato immobiliare e dall’ubicazione del comune all’interno della sua più ampia area urbana. Le tasse ripartite possono avere un effetto minore nelle aree urbane sviluppate o nei quartieri con norme restrittive sulla zonizzazione rispetto alle aree urbane dove vi è ancora spazio per importanti costruzioni o riqualificazioni. Banzhaf e Lavery (2010[164]) osservano che se le tasse ripartite riscosse nei comuni ai margini di un’area metropolitana aumentassero la densità di popolazione alla periferia del centro cittadino, ciò darebbe l’impressione di un aumento dell’espansione incontrollata. 34

Sebbene le prove sulle tasse ripartite siano limitate e specifiche del contesto, si possono trarre diverse lezioni politiche per i responsabili politici interessati ad esplorare la loro introduzione. In primo luogo, i responsabili politici devono essere consapevoli dell’interazione delle tasse sulla proprietà con le politiche esistenti sull’uso del suolo. È probabile che le misure di ripartizione dei tassi siano inefficaci quando, ad esempio, le restrizioni sull’altezza esistenti limitano la possibilità di una maggiore densità abitativa (OCSE, 2021[159]). I responsabili politici dovrebbero anche garantire che queste politiche non si traducano principalmente nella costruzione di unità abitative più grandi, che potrebbero peggiorare l’espansione urbana incontrollata. In generale, il coinvolgimento di livelli più elevati di governo nella progettazione di aliquote ripartite può essere utile per garantire che le misure attuate dalle amministrazioni locali siano in linea con gli interessi della regione più ampia (OCSE, 2021[159]). Livelli di governo più elevati possono anche aiutare a superare alcune delle preoccupazioni pratiche che circondano la valutazione dei terreni fornendo risorse tecnologiche e finanziarie che lavorano per aumentare l’accuratezza di questo processo. In Australia, ad esempio, le imposte sul valore fondiario sono amministrate dalle autorità statali, che hanno sviluppato sofisticate tecniche di valutazione di massa che combinano i record storici di vendita con il software GIS (Geographic Information Systems) e una maggiore precisione di valutazione. Infine, se le tasse sulla proprietà suddivise rappresentano una sfida pratica troppo grande, un’alternativa più semplice potrebbe essere quella di imporre tasse più elevate sui terreni liberi (ad es. Colombia, Corea del Sud), che rinuncia al problema della valutazione dei terreni indipendentemente dai suoi miglioramenti, ma continuerebbe incentivare le nuove costruzioni.

I prelievi sulle infrastrutture possono fornire un’importante fonte di finanziamento per i progetti del governo locale, sebbene le politiche fiscali convenzionali sugli alloggi possano offrire un’alternativa migliore

I prelievi sulle infrastrutture sono un tipo di strumento di acquisizione del valore fondiario che può aiutare a finanziare gli investimenti nelle infrastrutture urbane, catturando al contempo alcuni dei guadagni privati ​​da tali investimenti. La cattura del valore fondiario si riferisce al processo mediante il quale i governi recuperano gli aumenti dei valori immobiliari che derivano direttamente da interventi pubblici, come investimenti in nuovi progetti di transito o modifiche alle norme urbanistiche. Sebbene l’acquisizione del valore fondiario includa un’ampia gamma di strumenti, 35inclusi molti che si applicano agli sviluppatori, questa sezione si concentra solo sui prelievi per l’infrastruttura. I prelievi sulle infrastrutture sono un tipo di strumento di cattura del valore fondiario che si applica attraverso il sistema fiscale, in cui i proprietari di immobili pagano una sovrattassa una tantum o temporanea sugli immobili il cui valore è aumentato a causa di uno specifico progetto di infrastruttura pubblica. Poiché le entrate ottenute dai prelievi infrastrutturali possono compensare i costi dell’investimento iniziale o aiutare a finanziare futuri progetti di investimento pubblico, queste misure rappresentano un prezioso strumento di aumento delle entrate per i governi che cercano di soddisfare le proprie esigenze infrastrutturali. Possono anche essere giustificati per motivi di equità, poiché i prelievi sulle infrastrutture impediscono ai proprietari di immobili di ricevere guadagni inaspettati non tassati garantendo nel contempo che questi benefici vengano restituiti al pubblico.

L’uso dei prelievi sulle infrastrutture nei paesi dell’OCSE è limitato, ma ci sono stati alcuni esempi di politiche di successo. L’esperienza di alcuni governi locali nei paesi OCSE con i contributi infrastrutturali ha dimostrato che queste politiche possono generare entrate significative e contribuire al finanziamento degli investimenti pubblici. Negli anni passati, ad esempio, i contributi per le infrastrutture hanno rappresentato fino al 25% delle entrate del governo locale a Bogotá, in Colombia (Borrero Ochoa, 2011[169]) . In generale, gli studi hanno evidenziato l’efficacia di queste misure per finanziare investimenti pubblici chiave nelle città colombiane (Amirtahmasebi et al., 2016[170]). La progettazione dei prelievi infrastrutturali è variata in modo significativo tra questi comuni. Alcune città, ad esempio, dividono i costi dei progetti infrastrutturali tra tutte le famiglie ritenute all’interno di un’area di influenza, mentre altre conducono sondaggi dedicati prima e dopo aver intrapreso un progetto per determinare gli aumenti risultanti dei valori delle singole proprietà (Haas e Kriticos, 2019 [171]) . Una variazione di questa tassa riscossa ogni anno per un periodo è la Taxe spéciale d’équipement nell’Île-de-France, Francia, che è stata introdotta per aiutare a finanziare il progetto di transito del Grand Paris Express ed è progettata per generare 117 milioni di EUR di entrate ogni anno .

L’introduzione di prelievi sulle infrastrutture può affrontare importanti sfide pratiche. I governi municipali potrebbero non avere la capacità immediata di applicare i prelievi infrastrutturali e probabilmente avranno bisogno di sviluppare nuovi strumenti, come indagini sul valore degli immobili su larga scala o modi per identificare l’ambito geografico dei guadagni imprevisti, che aumenteranno i costi di questa politica (Blanco et al., 2016[172] ; GFDRR, 2018[173]) . Oltre alle questioni generali associate alle valutazioni del valore degli immobili (cfr. sezione 3.3.1 ), è ancora più difficile attribuire una variazione di questi valori a specifici progetti di investimento pubblico (Amirtahmasebi et al., 2016[170]), e l’accuratezza di tali stime non può essere ragionevolmente confermata con mezzi di valutazione alternativi. Approcci che non valutano i benefici su base individuale possono anche ignorare importanti eterogeneità nell’entità dei guadagni imprevisti e trascurare il fatto che i valori di alcune proprietà (ad esempio quelle accanto a un’estensione autostradale di nuova costruzione) possono essere influenzati negativamente dagli sviluppi. In generale, è probabile che i governi che progettano prelievi infrastrutturali debbano affrontare un significativo compromesso tra accuratezza ed efficacia in termini di costi e potrebbero incontrare resistenza politica da parte dei proprietari di immobili. Ulteriori preoccupazioni riguardano il fatto che i proprietari possono rispondere ai prelievi sulle infrastrutture trasferendo il carico fiscale sugli inquilini attraverso canoni più elevati, il che potrebbe avere conseguenze distributive negative.

Sebbene i prelievi sulle infrastrutture possano fornire un’opzione per finanziare progetti specifici, una tassa ricorrente sui beni immobili basata su valori immobiliari regolarmente aggiornati è la chiave per catturare gli aumenti di valore degli immobili. Catturare guadagni straordinari dagli investimenti pubblici è fondamentale dal punto di vista dell’efficienza, dell’equità e dell’aumento delle entrate. Tuttavia, ci sono altre politiche fiscali sugli alloggi che possono raggiungere questo obiettivo. In base a un’imposta sulla proprietà ricorrente basata su valori immobiliari accurati e regolarmente aggiornati, gli aumenti del valore degli immobili derivanti dalla spesa del governo nelle vicinanze verranno automaticamente acquisiti. In questo caso, un’imposta aggiuntiva sulle infrastrutture potrebbe non essere necessaria per catturare guadagni inaspettati, sebbene possa avere altri vantaggi per la pianificazione territoriale e lo sviluppo sostenibile. Sezione 3.3.1sottolinea, tuttavia, che molti paesi dell’OCSE continuano a imporre le proprie tasse sulla proprietà ricorrenti su valori obsoleti, il che significa che molte di queste tasse devono essere riformate per catturare con successo gli aumenti di valore degli immobili. Inoltre, anche quando un’imposta sulla proprietà ricorrente si basa su valori immobiliari regolarmente aggiornati, è importante notare che non è un sostituto perfetto di un’imposta sulle infrastrutture. In effetti, un’imposta sulla proprietà ricorrente non viene utilizzata per finanziare progetti specifici, fornisce una fonte di finanziamento più stabile ma meno rapida per i governi locali rispetto ai contributi infrastrutturali che possono essere riscossi prima dell’inizio di un progetto e cattura tutti gli aumenti di valore degli immobili (non solo quelli relativi agli investimenti pubblici). Occorre inoltre considerare attentamente la sovrapposizione tra i contributi sulle infrastrutture e le imposte sulle plusvalenze,