La riforma del Catasto e gli effetti sull’IMU

Negli ultimi giorni si è discusso parecchio sulla riforma del catasto, la proposta elaborata dal Governo per aggiornare un archivio ormai datato. Le associazioni dei proprietari immobiliari e i partiti del centrodestra (inclusi Forza Italia e Lega) temono infatti un aumento delle tasse all’orizzonte, nonostante tale ipotesi sia stata esclusa a più riprese dai membri del Governo. Ma a cosa serve allora questa riforma? E quali effetti potrebbe produrre effettivamente?

Per quali finalità si utilizzeranno invece le nuove rendite?

“L’introduzione dell’ICI, l’introduzione dell’IMU, l’abolizione dell’ICI, l’introduzione della TASI, l’abolizione della TASI, sono state fatte sempre su valori inesistenti, su valori che non hanno senso, su valori di 33 anni fa. Allora questa procedura di applicare un coefficiente fisso su valori che non hanno senso per produrre numeri che non hanno senso deve finire, vogliamo trasparenza.”

Mario Draghi

Questo è quanto affermato alla Camera dal Presidente del Consiglio Mario Draghi, che fa della riforma del catasto un’“operazione verità”. È quindi chiaro che i nuovi valori faranno da base per future scelte in materia fiscale, ma con una postilla chiara.

Dall’aggiornamento di valori e rendite non deriverà un aumento diretto delle tasse sulla casa

Tra gli obiettivi principali del testo rientra sicuramente la ricognizione delle strutture effettivamente presenti sul territorio nazionale: una sorta di mappatura dell’esistente pensata per individuare le “case fantasma” (abusive o comunque non incluse nel catasto) e correggere gli errori di censimento, combattendo di conseguenza l’evasione fiscale.

Nello specifico, il comma 1 dell’articolo 6 prevede di raggiungere questo traguardo attraverso una più efficiente condivisione dei dati tra i comuni e l’Agenzia delle Entrate, l’ente responsabile del catasto.

Limitando il discorso alle sole case fantasma, il rapporto “Statistiche catastali del 2020” dell’Osservatorio del mercato immobiliare della stessa Agenzia delle Entrate indica che le attività di fotoidentificazione hanno fatto emergere 1,2 milioni di unità immobiliari non censite a livello nazionale. La gran parte delle strutture abusive, tuttavia, si concentra nelle regioni del Centro e del Sud.

La gran parte delle polemiche si concentra però sul secondo comma dell’articolo 6, che tra le altre cose prevede di integrare (a partire dal 2026) le informazioni attualmente disponibili nel catasto, attribuendo “a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori normali espressi dal mercato” e introducendo meccanismi di adeguamento periodico.

Al momento, infatti, le rendite catastali (ossia i redditi che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai vari immobili e terreni e su cui vengono calcolate le tasse) non corrispondono ai valori di mercato. I parametri in base a cui vengono calcolate sono vecchi di decenni e di conseguenza generano ampie discrepanze sia tra un territorio e l’altro che all’interno dello stesso comune: un disallineamento che avvantaggia soprattutto le aree turistiche e le case nelle zone centrali rispetto a quelle in periferia.

Il comma 2 punta a risolvere tali discrepanze almeno sulla carta, assegnando a ciascuna unità immobiliare un valore patrimoniale e una rendita in linea con gli attuali valori di mercato. Lo stesso testo, tuttavia, stabilisce che le novità “non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali“. In altre parole, la riforma si propone di aggiornare le banche date del catasto a fini statistici e non prevede interventi automatici sulle tasse, come dichiarato a più riprese dai membri dell’Esecutivo.

Proprio quest’ultimo punto, tuttavia, non viene ritenuto credibile da chi contesta la novità. Le associazioni dei proprietari di casa e i partiti di centrodestra ritengono infatti che la riforma serva a preparare il terreno, aggiornando le banche dati, in vista di una futura riforma della tassazione.

Lo scopo della riforma del catasto, ha detto Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, «è noto e il Governo non si è neppure premurato di celarlo, mettendolo invece per iscritto in un documento ufficiale che accompagna il disegno di legge: aumentare la tassazione sugli immobili. Non domani mattina, certo, ma prima di quanto si possa pensare (se ne accorse nel 2016 l’allora premier Renzi quando bloccò all’ultimo secondo un’analoga iniziativa). La presentazione dell’operazione come semplice ‘aggiornamento statistico’ può convincere solo gli ingenui e i poco informati».

“Draghi sta preparando la messa per i prossimi governi – dichiara in questo senso Elisabetta Brunelli, presidente di Confedilizia – sugli immobili è attesa una bastonata. Siamo già super tartassati, e questo tentativo di imporre rendite catastali “a pioggia” sta determinando un rallentamento delle compravendite. In questi giorni il 15% dei nostri associati ha chiesto di bloccare le pratiche per il 110%, mentre un altro 10% si è rivolto a noi per capire di quanto potrebbe aumentare l’imposizione fiscale”.

Ma quindi, cosa cambia per i contribuenti? Nell’immediato molto poco. Ad oggi la riforma ha esclusivamente fini conoscitivi, almeno sulla carta. Se in un secondo momento si dovesse poi decidere di mettere mano alla tassazione, in base alle informazioni aggiunte al catasto occorrerà vedere città per città cosa accadrà.

A regime i tasselli del piano di revisione sono due.

Il primo prevede l’individuazione di strumenti da porre a disposizione di comuni e Agenzia delle Entrate per velocizzare l’individuazione e il corretto classamento di immobili non censiti, abusivi o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale.

Un’operazione che si affiancherà alla previsione di strumenti e modelli organizzativi volti a favorire la condivisione telematica di dati e documenti tra le PA interessate.

Il primo passo della riforma del catasto punta quindi a contrastare irregolarità e abusi, con un’attenzione particolareggiata al fenomeno degli immobili fantasma e alle irregolarità.

Per questi, è evidente che il lavoro di mappatura porterà ad un aumento delle tasse sulla casa. E non lo nega neppure il Premier Draghi, nell’affermare che la riforma non avrà impatti sul fronte fiscale per gli “immobili regolarmente accatastati”.

Per immobili e terreni abusivi si va quindi verso una nuova fase del contrasto all’evasione, ad esempio per quel che riguarda l’IMU o la TARI.

Quale sarà l’impatto della riforma del catasto su questo fronte?

A fornire alcuni numeri sulle irregolarità è il rapporto Statistiche catastali 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Al 31 dicembre 2020 risultano 76,5 milioni di immobili o loro porzioni censiti negli archivi catastali. 66 milioni di questi rientrano nelle categorie ordinarie e speciali, produttivi quindi di rendita, 3,6 milioni sono censiti in categoria F, e quindi non produttivi di reddito, e circa 6,8 milioni sono beni non censibili, di proprietà comune o unità ancora in lavorazione.

Dati utili per fotografare il quadro del patrimonio immobiliare ai quali si affianca quello relativo alle unità non censite in catasto, i cosiddetti immobili “fantasma” agli occhi del Fisco, pari a più di 1,2 milioni.

Servizio Lavoro, Coesione, Territorio

A cura della UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

Torna nell’agenda politica la riforma del catasto. Una riforma fortemente richiesta dall’Europa già qualche anno fa e bloccata dall’allora Governo Renzi.

Molti governi hanno da anni tentato invano di attuare la riforma del catasto per raggiungere maggiore equità fiscale in Italia.

L’ultima riforma del catasto è datata 1989, tra il 1996 e il 1997 le rendite catastali sono state alzate del 5%. A partire dal 2005, i Comuni possono chiedere all’Agenzia il “riclassamento” di singoli immobili o di intere aree.

Adesso rispunta, tra le righe, della Legge delega di riforma del sistema fiscale e oggi come allora le indicazioni sono che i vani catastali lasceranno lo spazio ai metri quadrati.

Il valore di reddito potrebbe essere affiancato da quello medio di mercato, le molte categorie catastali potrebbero essere drasticamente semplificate, fino al punto di cancellare la separazione tra case popolari e di lusso con “immobili ordinari” e immobili speciali”.

E l’impatto non riguarderà solo le tasse che gravano sulla casa (IMU, Imposte ipocatastali, imposta di registro ecc.), ma anche sull’ISEE l’indicatore che consente di ottenere agevolazioni e sconti (dalle bollette alle rette per i servizi quali asili, mense, RSA ecc.), con la conseguenza di un aumento delle rette o di un’uscita dalla protezione sociale.

Ma come sarà lo scenario?

La UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio ha elaborato delle simulazioni prendendo in considerazione i valori OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) sulle compravendite degli immobili aggiornati al secondo semestre del 2020 di un appartamento ubicato in zona semi centrale, mettendo a raffronto tali dati con le rendite catastali medie attuali (A/2 e A/3), nelle Città capoluogo di Regione.

L’elaborazione ha poi riguardato gli effetti sull’IMU sulle seconde case e l’impatto sull’ISEE di una

prima casa.

Dall’elaborazione emerge che a livello nazionale con i nuovi valori catastali mediamente le rendite aumenteranno del 128,3% con punte del 189% a Trento, 183% a Roma, 164% a Palermo, 155% a Venezia, 123% a Milano.

L’impatto dei nuovi valori sull’IMU sulle seconde case vede un aumento medio a livello nazionale di 1.150 euro passando dagli attuali 896 euro a 2.046 euro.

A Roma il rincaro dell’IMU sarà di 3.648 euro passando dagli attuali 1.992 euro a 5.640 euro; a Venezia l’aumento sarà di 2.341 euro; a Milano di 2.260 euro.

Mentre una prima casa ai fini del calcolo dell’ISEE aumenterà mediamente di 75 mila euro con punte di 213 mila euro a Roma, di 142 mila euro a Milano e Venezia, 99 ila euro a Trento, 76 mila euro a Palermo.

Per Ivana Veronese – Segretaria Confederale UIL la riforma sarebbe necessaria per riportare equità nella tassazione sul mattone.

Una riforma attesa da più di 30 anni, dato che l’ultima revisione degli estimi catastali è datata 1989, partendo da una revisione dei valori catastali vecchi, iniqui e che non corrispondono al reale valore degli immobili, eliminando i paradossi attuali per cui case di pregio nei centri storici hanno rendite catastali basse, mentre immobili situati in periferia e costruiti più recentemente hanno rendite catastali alte.

Prestando, però, molta attenzione – conclude Ivana Veronese – perché questo processo di riforma non dovrà significare maggiori prelievi, ma una diversa e più equa ripartizione del prelievo fiscale sugli immobili.

Ovviamente, sempre accompagnando questi percorsi ad una lotta “senza se e senza ma” all’evasione fiscale sulla tassazione immobiliare che ogni anno produce un minor gettito pari ad oltre 1 miliardo di euro.

VALORE MEDIO COMPRAVENDITE OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE

Città	Valore Mercato (€/mq)	Abitazioni civili	Valore Mercato (€/mq)	Abitazioni di tipo economico
Min	Max	Min	Max
Ancona	830	1.150	550	810
Aosta	1.600	2.200	1.300	1.800
Bari	2.250	2.800	1.650	2.100
Bologna	2.400	2.800	2.200	2.400
Bolzano	2.600	3.100	0	0
Cagliari	1.700	2.200	1.400	1.700
Campobasso	840	1.250	700	1.050
Catanzaro	810	980	640	860
Firenze	2.050	2.800	1.850	2.550
Genova	1.450	1.950	980	1.650
L’Aquila	1.100	1.600	820	1.150
Milano	4.200	5.300	2.950	4.000
Napoli	1.700	2.550	1.200	1.800
Palermo	1.350	1.900	1.150	1.400
Perugia	1.150	1.600	900	1.300
Potenza	1.150	1.300	720	920
Roma	4.000	5.700	/	/
Torino	1.700	2.550	/	/
Trento	1.800	2.300	/	/
Trieste	1.350	1.850	1.050	1.500
Venezia	2.800	3.500	2.700	3.400

Elaborazione UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

VALORI MEDI DI MERCATO E CATASTALI

Città	Valore medio mercato € mq	Valore catastale medio A/2	Valore catastale A/3	Media valore catastale A/2 e A/3
Ancona	835	694	441	568
Aosta	1.725	861	452	657
Bari	2.200	1.170	740	955
Bologna	2.450	1.519	808	1.164
Bolzano	1.425	690	470	580
Cagliari	1.750	1.051	449	750
Campobasso	960	670	470	570
Catanzaro	823	443	287	365
Firenze	2.313	898	713	806
Genova	1.508	1.226	635	932
L’Aquila	1.168	560	372	466
Milano	4.113	1.421	642	1.032
Napoli	1.813	923	504	714
Palermo	1.450	522	310	416
Perugia	1.238	555	397	476
Potenza	1.023	550	362	456
Roma	4.850	1.201	879	1.040
Torino	2.125	1.285	668	977
Trento	2.050	517	419	468
Trieste	1.438	989	543	766
Venezia	3.100	1.020	616	818
Media nazionale	1.700	626	420	523

Elaborazione UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

RENDITE CATASTALI RIVALUTATE AI FINI IMU E VALORI MEDI DI MERCATO

Città	Vani medi	Rendita catastale attuale rivalutata ai fini IMU	Mq medi	Ipotesi nuovo valore catastale	Differenza %
Ancona	5,8	95.424	120	100.200	5,0
Aosta	4,9	110.376	96	165.600	50,0
Bari	5,7	160.440	115	253.000	57,7
Bologna	5,2	195.552	99	242.550	24,0
Bolzano	5,3	97.440	112	159.600	63,8
Cagliari	6,1	126.000	123	215.250	70,8
Campobasso	6,1	95.760	126	120.960	26,3
Catanzaro	5,7	61.320	127	104.521	70,5
Firenze	5,5	135.408	106	245.178	81,1
Genova	5,6	156.576	110	165.880	5,9
L’Aquila	5,4	78.288	121	141.328	80,5
Milano	5,1	173.376	94	386.622	123,0
Napoli	5,7	119.952	116	210.308	75,3
Palermo	6,2	69.888	127	184.150	163,5
Perugia	5,9	79.968	121	149.798	87,3
Potenza	6,3	76.608	128	130.944	70,9
Roma	5,3	174.720	102	494.700	183,1
Torino	4,7	164.136	92	195.500	19,1
Trento	5,4	78.624	111	227.550	189,4
Trieste	5,0	128.688	96	138.048	7,3
Venezia	5,6	137.424	113	350.300	154,9
Media nazionale	5,6	87.864	118	200.600	128,3

Elaborazione UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

SIMULAZIONE IMU (SECONDE CASE)

Città	IMU attuale (seconda casa)	IMU con nuovo valore di mercato	Differenza valori assoluti	Differenza percentuale
Ancona	1.011	1.062	51	5,0
Aosta	1.170	1.755	585	50,0
Bari	1.701	2.682	981	57,7
Bologna	2.073	2.571	498	24,0
Bolzano	1.228	2.011	783	63,8
Cagliari	1.336	2.282	946	70,8
Campobasso	1.015	1.282	267	26,3
Catanzaro	650	1.108	458	70,5
Firenze	1.435	2.599	1.164	81,1
Genova	1.660	1.758	98	5,9
L’Aquila	791	1.427	636	80,4
Milano	1.838	4.098	2.260	123,0
Napoli	1.271	2.229	958	75,4
Palermo	741	1.952	1.211	163,4
Perugia	848	1.588	740	87,3
Potenza	812	1.388	576	70,9
Roma	1.992	5.640	3.648	183,1
Torino	1.740	2.072	332	19,1
Trento	704	2.037	1.333	189,3
Trieste	1.364	1.463	99	7,3
Venezia	1.512	3.853	2.341	154,8
Media nazionale	896	2.046	1.150	128,3

Elaborazione UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

SIMULAZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE AI FINI ISEE

Città	ISEE attuale (prima casa)	ISEE con nuovo valore di mercato (prima casa)	Differenza valori assoluti	Differenza percentuale
Ancona	28.616	31.800	3.184	11,1
Aosta	38.584	75.400	36.816	95,4
Bari	71.960	133.667	61.707	85,8
Bologna	95.368	126.700	31.332	32,9
Bolzano	29.960	71.400	41.440	138,3
Cagliari	49.000	108.500	59.500	121,4
Campobasso	28.840	45.640	16.800	58,3
Catanzaro	5.880	34.681	28.801	489,8
Firenze	55.272	128.452	73.180	132,4
Genova	69.384	75.587	6.203	8,9
L’Aquila	17.192	59.219	42.027	244,5
Milano	80.584	222.748	142.164	176,4
Napoli	44.968	105.205	60.237	134,0
Palermo	11.592	87.767	76.175	657,1
Perugia	18.312	64.865	46.553	254,2
Potenza	16.072	52.296	36.224	225,4
Roma	81.480	294.800	213.320	261,8
Torino	74.424	95.333	20.909	28,1
Trento	17.416	116.700	99.284	570,1
Trieste	50.792	57.032	6.240	12,3
Venezia	56.616	198.533	141.917	250,7
Media nazionale	23.576	98.733	75.157	318,8

Elaborazione UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio

Effetti sia sull’Imu che sul valore della casa ai fini Isee. A Firenze la rendita aumenterà dell’81%, a Perugia dell’87%. Le simulazioni della Uil

Ma chi è che rischia di pagare di più? La Uil servizio lavoro, coesione e territorio ha fatto delle simulazioni rilevando che l’impatto della riforma del catasto non riguarderà solo le tasse che gravano sulla casa, come Imu, imposte ipocatastali, imposta di registro e così via, ma anche l’Isee, l’indicatore che consente di ottenere agevolazioni e sconti con la conseguenza di un aumento delle rette di asili e mense scolastiche o di un’uscita dalla protezione sociale. Le simulazioni sono state fatte prendendo in considerazione i valori Omi, Osservatorio mercato immobiliare, sulle compravendite degli immobili aggiornati al secondo semestre del 2020 di un appartamento ubicato in zona semi centrale, mettendo a raffronto i dati con le rendite catastali medie attuali (A/2 e A/3).

Mediamente con i nuovi valori catastali le rendite aumenteranno di oltre il 128 per cento e in valori assoluti l’aumento dell’imposta municipale unica sarà di 1.150 euro, passando dagli attuali 896 a 2.046 euro. Una prima casa, ai fini del calcolo dell’Isee, aumenterà invece mediamente di 75mila euro, con il valore che passerà da 23.576 a 98.733, con un incremento percentuale che sfiora così il +319 per cento.

Sempre secondo la simulazione della Uil, con la riforma del catasto nel capoluogo toscano l’aumento della rendita (per un 5 vani) sarà più contenuto rispetto alla media nazionale: +81,1 per cento, contro il +128 per cento nazionale. Una seconda casa per la quale si paga oggi a Firenze 1.435 euro di Imu, con il nuovo valore di mercato costerà 2.559 euro. A Perugia la rendita salirà invece di oltre l’87 per cento, con l’Imu che passerà da 848 euro a 1.588 euro.

Per quanto riguarda invece il valore dell’abitazione principale a fini Isee, a Firenze l’aumento sarà di 73.180 euro, passando da 55.272 a 128.452 e un incremento del 132,4 per cento. Molto più alto l’aumento nel capoluogo umbro, con il valore della prima casa che, con la riforma del catasto, quasi triplicherà, passando da 18.312 a 64.865, con un impatto del +254,2 per cento.

D’altra parte, oggi i valori di mercato e catastali sono molto diversi. A Firenze il valore medio di mercato si attesta sui 2.313 euro al metro quadro, mentre un A2, unità immobiliare di pregio, ha un valore medio catastale di 898 euro e un A3 di 713 euro. Stessa cosa a Perugia, dove il valore medio di mercato è di 1.238 euro al metro quadrato, mentre un A2 in città ha un valore medio catastale di 550 euro e un A3 di 362 euro.