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LA CASSAZIONE: “LE DELIBERE IMU CON CUI LE AMMINISTRAZIONI ACCERTANO I VALORI DI MERCATO DELLE AREE EDIFICABILI POSSONO ESSERE RETROATTIVE”

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Le delibere con cui i Comuni accertano i valori di mercato delle aree edificabili, per la determinazione dell’Imu, possono avere valore retroattivo? Per la Cassazione la risposta è affermativa. I valori deliberati, infatti, possono essere presi a base negli avvisi di accertamento Imu anche per gli anni che precedono la loro adozione, perché sono delle semplici presunzioni paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato. Quindi, i contribuenti in sede di contestazione degli atti impositivi emanati dai Comuni possono provare il contrario. Lo chiarisce la Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza 12550/2024.

La delibera sui valori edificabili è una libera scelta dell’ente e non un obbligo. Non è prevista una determinazione annuale, ma una regolamentazione periodica che può essere adeguata nel tempo. A questo proposito, sempre la Cassazione, con una precedente ordinanza, ha precisato che la giunta comunale ha il potere di fissare i valori medi delle aree, per determinare l’importo dovuto dal contribuente, e che i valori dei terreni edificabili, fondati su presunzioni, possono essere deliberati dalla giunta anche con effetto retroattivo, per gli anni d’imposta pregressi. Il TAR della Campania, con la sentenza 4961/2021, ha dichiarato inammissibile, per difetto d’interesse, il ricorso innanzi al giudice amministrativo contro la delibera Imu con la quale l’amministrazione comunale determina i valori, per consentire ai contribuenti di quantificare e pagare l’imposta municipale. Le delibere comunali che fissano i valori non intaccano i diritti dei contribuenti e non sono impugnabili innanzi al Tar. La quantificazione dei valori delle aree è una semplice presunzione. L’amministrazione effettua una mera stima, che è impugnabile dal contribuente solo nel momento in cui viene emanato l’atto applicativo della delibera, vale a dire l’avviso di accertamento Imu. La delibera non produce alcun danno all’interessato, almeno fino a quando allo stesso non venga notificato un atto impositivo che determini il quantum dovuto, se superiore a quanto versato.

Per area fabbricabile s’intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo.

È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un’area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l’ente può dal momento dell’approvazione richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili.

Il valore delle aree deve essere calcolato in base ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con una delibera del consiglio o della giunta.
La Cassazione ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l’ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza.

Dal 2020 il valore di un’area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Questa data vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di cambiamenti urbanistici occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l’anno.
Per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di adozione del piano regolatore generale.

Dunque, è decisivo anche il momento in cui intervengono le modifiche urbanistiche. I valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d’anno.
I contribuenti sono tenuti a dichiarare all’ente il valore di mercato. Mentre, secondo la Cassazione, non vanno dichiarate le variazioni del valore di mercato, in quanto il comune può acquisirle accedendo alla banca dati catastale.