CGT2G Emilia Romagna – Sez. 9 – Sentenza n.452 del 3/4/2023
Sotto altro profilo, nemmeno si può considerare inedificabile l’area oggetto di accordo di compensazione, dal momento che sono proprio le caratteristiche del bene a rendere possibile la compensazione con area edificabile.
Testo:
Conclusioni dell’appellante
Accogliere l’appello e riformare la sentenza di primo grado, con annullamento della pretesa avanzata dal Comune di Cattolica ovvero, in via subordinata, ridurre la stessa secondo il reale ed effettivo valore di mercato legato alle concrete possibilità di sfruttamento delle dichiarate potenzialità edificatorie. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio.
Conclusioni dell’appellato
Rigettare l’appello, confermando la sentenza impugnata, dichiarando interamente dovute le somme accertate, sia quelle relative alla liquidazione del tributo in base alla dichiarazione, sia quelle derivanti dalla rettifica dei valori dichiarati. Con vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Comune di Cattolica ha contestato alla società contribuente, oltre il mancato pagamento di una parte dell’importo dovuto a titolo di IMU per l’anno 2012, sulla scorta della dichiarazione resa, lo scostamento dei valori dichiarati da quelli minimi di riferimento per il calcolo del valore imponibili delle aree fabbricabili detenute, deliberati con apposita delibera di Giunta, in applicazione dell’art. 59, comma 1, lettera g), d.lgs. 446/1997.
Per questa ragione ha emesso un avviso di accertamento, per il recupero di ? 38.109,61 per imposta, ? 7.522,00 per interessi, ? 20.233,00 per sanzioni, oltre spese di notifica per un totale di ? 65.873,00.
La società Immobiliare Il P. s.r.l. ha impugnato l’avviso, sostenendo che: a°) i terreni non sarebbero edificabili, ma i diritti di edificazione costituirebbero soltanto il corrispettivo per la cessione dell’area, con la conseguenza che l’obbligo di corrispondere l’imposta maturerebbe soltanto in seguito alla stipula dell’atto di permuta; b°) l’area non sarebbe edificabile, in mancanza del piano attuativo; c°) nella determinazione del valore accertato non si sarebbe tenuto conto delle modificazioni intervenute, che avrebbero deprezzato l’area; d°) sarebbe stato violato l’art. 8 del Reg. IMU. In subordine ha chiesto comunque una riduzione del valore delle aree.
Costituitosi il Comune di Cattolica, che ha insistito per la conferma della legittimità del suo operato, la CTR di Rimini ha rigettato il ricorso e ha compensato le spese.
Avvero la decisione, ha proposto appello la società Immobiliare Il P. s.r.l., sostenendo che il Giudice del primo grado avrebbe errato nel ritenere edificabile, ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, l’area oggetto dell’imposta, dal momento che, in concreto, il bene non avrebbe affatto la caratteristica della edificabilità, che si potrebbe realizzare solo all’esito di complesse procedure, contemplanti anche una permuta con aree edificabili di proprietà comunale, e un esproprio con datio in solutum in altro e successivo POC.
In ogni caso, in subordine, contesta il valore attribuito all’area, ai fini della determinazione dell’imposta, di cui conseguentemente chiede la riduzione.
A tal fine rappresenta che, in un giudizio pendente innanzi il TAR, sarebbe in corso una C.T.U. finalizzata proprio alla qualificazione e all’accertamento del valore del bene.
Nel corso del processo, la società ricorrente non ha riferito in ordine all’esito del giudizio al TAR, che, a quanto dichiarato, risulterebbe ancora pendente; né in ordine agli esiti della C.T.U.
All’appello ha resistito il Comune di Cattolica, e ne ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’appello è infondato e deve essere respinto.
E’ vero infatti che, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lettera b), D.lgs.504/92, “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità”.
Secondo la interpretazione fornita dalla S.C. di Cassazione, a seguito della entrata in vigore dei dd.ll. nn. 203/2005 e 223/2006, “l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. Difatti l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è da ritenersi sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione”(Cass. 5161/2014). Ne consegue che la qualificazione urbanistica del bene risulta decisiva ai fini dell’applicazione dell’imposta. E, nel caso di specie, è indiscutibile la qualificazione quale emerge dagli strumenti urbanistici, che non risulta esser stata modificata, a seguito di impugnazioni amministrative nella sede propria.
D’altro canto, non è possibile ritenere che la edificabilità del bene si trovi in uno stato di “sospensione” fin quando la permuta non sia effettivamente conclusa, perché in realtà il bene è già edificabile proprio in virtù degli strumenti urbanistici vigenti, e la conclusione della permuta non vale a conferire una diversa qualità all’area, ma soltanto a consentirne in concreto la edificazione.
Sotto altro profilo, nemmeno si può considerare inedificabile l’area oggetto di accordo di compensazione, dal momento che sono proprio le caratteristiche del bene a rendere possibile la compensazione con area edificabile.
Con riferimento, invece, all’accertamento del valore del bene, occorre rilevare, da un lato, che il Comune ha innanzitutto tenuto conto della dichiarazione di valore operata dalla stessa società contribuente; dall’altro, che la rettifica con la quale si sono corretti i valori è motivata dalla comparazione con i valori stabiliti dal Comune per aree similari in base alla Delibera di G.M. n.89/2009.
Ebbene, ai sensi dell’art. 10, comma 4, d.lgs.504/1992 “La dichiarazione ha effetto anche per gli anni
successivi sempreché non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta; in tal caso il soggetto interessato è tenuto a denunciare nelle forme sopra indicate le modificazioni intervenute, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui le modificazioni si sono verificate”. Nel caso di specie non risulta che sia stata resa una dichiarazione difforme per gli anni successivi a quello in cui fu resa per la prima volta.
Tenuto conto della complessità della materia e delle questioni trattate dalle parti, appare equa la compensazione delle spese di lite.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’E. ROMAGNA Sezione 9
Rigetta l’appello.
Compensa le spese lite.
