Tutto quello che devi sapere sulla IMU
L’IMU, imposta municipale propria è il principale prelievo sul patrimonio immobiliare
Cosa è l’IMU?
L’IMU, (Imposta MUnicipale propria) è un tributo, dovuto al Comune
Perchè si paga?
Presupposto dell’IMU è il possesso di beni immobili: fabbricati, inclusa abitazione principale e pertinenze, e terreni agricoli.
Chi la paga?
L’ IMU deve essere pagata dai proprietari di abitazioni (o chi ne ha altri diritti di godimento), il concessionario di aree demaniali e il locatario di immobili in leasing.Il fabbricato deve esser iscritto al catasto e avere la rendita catastale. In caso di nuova costruzione, l’Imu è dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori o, se precedente, dalla data di utilizzo dell’immobile. I soggetti obbligati al versamento IMU 2020, dunque, sono i proprietari di immobili, aree fabbricabili e terreni. Ma anche i titolari di altro diritto reale, ovvero usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, anche nel caso di residenza o sede legale all’estero. Allo stesso modo rientrano tra coloro che devono pagare l’imposta i concessionari nel caso di concessione di aree demaniali e i locatari in caso di leasing. Riepilogando, i soggetti tenuti al pagamento sono:
- proprietario dell’immobile
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria
- genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice
Come si calcola l’IMU?
Qual è la formula per il calcolo della nuova IMU? Per poter individuare l’importo da pagare si dovrà disporre in primo luogo della visura catastale.La base per il calcolo dell’IMU è la rendita catastale, dato che è rinvenibile dalla visura catastale.La visura può essere richiesta gratuitamente, recandosi all’ Agenzia delle Entrate, oppure online nel sito dell’Agenzia delle Entrate munendosi di: codice fiscale del titolare e foglio, mappale e subalterno dell’immobile, dati reperibili dal contratto di acquisto dello stesso. Si ricorda che se non sono intervenute variazioni non sarà necessario munirsi di nuove visure catastali. Una volta che si dispone della rendita catastale occorre seguire i seguenti passi:
- rivalutare la rendita catastale del 5%, ovvero moltiplicare il valore della rendita per 1.05;
- moltiplicare il valore della rendita rivalutata per il coefficiente di ogni immobile in relazione al quale si dovranno effettuare i pagamenti;
- il risultato così ottenuto dovrà essere moltiplicato per le aliquote che, come abbiamo visto prima, dovranno essere deliberate da ciascun Comune.
Per il calcolo IMU bisogna conoscere i coefficienti degli immobili.
- COEFFICIENTE 160
- fabbricati di gruppo A (abitazioni), esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati);
- i fabbricati di categoria C/2 (magazzini e locali di deposito);
C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse senza fini di lucro);
C/7 (tettoie).
- COEFFICIENTE 140
- i fabbricati di categoria B (tra i quali case di cura senza fini di lucro e uffici pubblici);
- i fabbricati di categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri);
- C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro);
- C/5 stabilimenti balneari e di acque curative senza fini di lucro.
- COEFFICIENTE 80
- fabbricati di categoria D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione)
A/10.
- fabbricati di categoria D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione)
- COEFFICIENTE 65
- fabbricati di categoria D (D5 esclusi), che vanno dagli opifici alle sale cinematografiche;
- fabbricati di categoria C/1
- aliquota base dell’8,6 per mille
Ogni Comune potrà aumentare l’aliquota base potrà essere aumentata sino al 10,6 per mille ma anche diminuirla o addirittura azzerarla a seconda delle esigenze finanziarie. Le voci che compongono la nuova IMU:
- Per l’abitazione principale di lusso (A1, A8 e A9) e le relative pertinenze, l’aliquota base è dello 0,5% che il Comune può azzerare o aumentare al massimo allo 0,6%. Spetta però una detrazione di 200 euro da dividere proporzionalmente tra chi deve pagare l’Imu.
- L’aliquota di base per i terreni agricoli è pari allo 0,76% e i Comuni, possono azzerarla o aumentarla sino allo 1,06%.
- Per le case non utilizzate come abitazione principale l’aliquota di base è pari allo 0,86% e i Comuni possono azzerarla o aumentarla sino all’1,06%. I Comuni inoltre, potranno aumentare ulteriormente questa aliquota portandola all’1,14% in sostituzione della Tasi che sparirà dal 2020. Questo fa sì che, conti alla mano la nuova tassa potrebbe essere più cara di quanto abbiamo pagato fino a ora sommando Imu e Tasi.
- Infine per le abitazioni locate a canone concordato l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 17, è ridotta al 75%.
Per quali immobili non si paga?
In cima alla lista dei casi in cui non è necessario versare l’IMU, c’è sicuramente l’esenzione prima casa. In realtà più che di un’agevolazione, nel caso dell’abitazione principale si tratta proprio di una previsione normativa che esclude la prima casa dal campo di applicazione dell’imposta, ad eccezione solo degli immobili di lusso con categoria catastale:
- A/1: Abitazioni di tipo signorile
- A/8: Abitazioni in ville
- A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Ma cosa si intende per prima casa? Sul portale MEF, la definizione di abitazione principale: “l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente [art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, della legge n. 160 del 2019]”. Sono due, quindi, i requisiti da rispettare:
- residenza anagrafica del possessore e del nucleo familiare;
- dimora abituale, cioè luogo in cui il soggetto risiede in maniera continuativa nel tempo.
L’esenzione IMU prima casa si applica anche alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, fino a un massimo di un’unità per categoria.Possono essere assimilate alla prima casa e quindi beneficiare dell’esenzione IMU anche gli immobili che seguono:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
Dal 2020, invece, i cittadini italiani residenti all’estero già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza non possono beneficiare dell’esenzione IMU prima casa.Il singolo comune ha, poi, la possibilità di assimilare ad abitazione principale l’immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a patto che la stessa non venga data in affitto. la normativa di riferimento prevede una serie di altri casi di esenzione IMU:
- immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
- fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
- fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
- fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
- fabbricati di proprietà della Santa Sede;
- fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
- immobili posseduti e utilizzati dai soggetti di cui alla lettera i) del comma 1 dell’art. 7 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste nella medesima lettera i).
Anche per i terreni agricoli ci sono casi in cui l’imposta non è dovuta:
- posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
- ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
- ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
- a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
E inoltre alcune aree fabbricabili possono essere considerate come terreni agricoli se sussistono due condizioni:
- sono possedute e condotte dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
- persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
Spetta, poi, ai Comuni stabilire se è possibile beneficiare di una esenzione IMU per i seguenti casi:
- immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari;
- esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che durano oltre i 6 mesi.
Dal 2020, invece, l’imposta è dovuta anche per i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati merce, esclusi dal versamento dal 2014.
Agevolazioni
Tipologia di immobile: fabbricati di interesse storico o artistico
Agevolazione IMU: base imponibile ridotta del 50%
Tipologia di immobile: fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati
Agevolazione IMU: limitatamente al periodo dell’anno durante il quale risultano inagibili e inabitabili, la base imponibile è ridotta del 50%
Tipologia di immobile: abitazioni concesse in comodato
Agevolazione IMU: riduzione del 50% se concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado nel rispetto delle condizioni che seguono:
- l’immobile deve risultare come abitazione principale per chi la riceve in comodato;
- il contratto di comodato deve essere registrato;
- il comodante deve possedere in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale;
- il comodante deve essere residente anagraficamente nonché avere la sua dimora abituale nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato
Tipologia di immobile: abitazioni locate a canone concordato
Agevolazione IMU: Riduzione dell’imposta del 75%
QUANDO E COME SI VERSA L’IMU? Il versamento della nuova Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno. Attenzione, perché in caso di versamento in due rate, a giugno si paga l’imposta dovuta per il primo semestre utilizzando aliquote e agevolazioni dell’anno precedente. In pratica, a giugno 2020 paghi la metà di quanto hai versato l’anno precedente, a dicembre si fa il conguaglio in base a quanto delibera il Comune. L’imposta è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese si conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni di cui si compone il mese, ad esempio se erediti una casa il 18 aprile l’Imu è dovuta a partire dal mese di maggio. Se compri un immobile nel primo semestre dell’anno, a giugno puoi scegliere di pagare l’acconto sulla base dei mesi di possesso realizzati nei primi sei mesi dell’anno oppure, se vuoi pagare tutto il dovuto per l’anno in corso (sempre che il Comune abbia già deliberato le aliquote) ricorda di parametrarlo ai mesi di possesso di tutto l’anno. Attenzione, in caso di vendita, il giorno del rogito ricade sull’acquirente, inoltre l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del venditore. Si paga con bollettino di conto corrente postale, PAGOPA o con modello F24
Bisogna presentare una dichiarazione?COME DICHIARARE L’IMU Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini dell’imposta, va presentata la dichiarazione. Occorre aspettare un decreto ministeriale che stabilisca i casi in cui è obbligatorio presentarla e il modello da utilizzare. Ogni comune potrebbe prevedere modalità (e moduli) diversi di dichiarazione, la regola generale è che queste dichiarazioni andranno presentate tutte le volte che si modificano i criteri per calcolare le imposte di riferimento (ad esempio, quando l’inquilino cessa di abitare un immobile o l’esistenza di un contratto di comodato registrato con i propri figli o genitori). I termini di presentazione sono attualmente fissati al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si sono verificati gli eventi che hanno generato l’obbligo di presentazione della dichiarazione.
I Comuni possono apportare modifiche nell’applicazione?
(regolamenti e aliquote)
Cerca il Regolamento e l’aliquota del tuo Comune
